行政机关必须在法律、法规规定范围内行使职权/傅毅

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内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市行政执法责任制规定


呼和浩特市人民政府令第7号



《呼和浩特市行政执法责任制规定》已经2004年10月20日市人民政府第7次常务会议讨论通过，现予公布，自2004年12月15日起施行。

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市长:柳秀

二○○四年十一月十一日



呼和浩特市行政执法责任制规定


第一章 总 则
第一条 为加强行政执法，提高行政执法水平，促进依法行政，保证法律、法规、规章正确实施，根据有关法律、法规和规定，制定本规定。

第二条 本规定所称行政执法责任制是指市和旗、县、区人民政府依照法律规定和行政理权限，把法律、法规、规章规定的法律责任逐级分解到负责组织实施的所属工作部门及执法机构和执法人员，并进行监督、考评的行政执法责任制度。

第三条 本规定适用于本市各级负有执行法律、法规、规章任务的行政机关及法律、法规授权执法和受行政机关依法委托执法的行政执法机构，以及各自的执法人员。

第四条 行政执法应当坚持有法必依、执法必严、违法必究和在法律面前人人平等的原则。

第五条 市人民政府领导全市的行政执法责任制工作。旗、县、区人民政府领导所辖行政区域内的行政执法责任制工作。


第二章 行政执法部门责任

第六条 各级行政执法部门（含行政执法机构，下同）必须将法律、法规、规章规定的行政执法职责分解落实到各内设机构、执法岗位和执法人员，确定执法权限，并制定具体的考评奖惩办法。

第七条 行政执法部门对本部门负责实施或者配合有关部门实施的法律、法规、规章负有依法贯彻执行的责任，做到分工明确，各司其职。行政执法部门对其他执法部门在本行政管辖范围内依法实施的执法行为应当予以协助和配合，不得利用职权维护本地区、本部门的不正当利益。

第八条 行政执法部门应当建立行政执法人员法律培训制度。有计划地搞好相关法律、法规、规章的学习、培训工作，使行政执法人员熟悉、掌握本部门负责执行的法律、法规和规章。

第九条 行政执法部门应建立法制宣传制度，做好相关法律、法规、规章的宣传工作。通过各种方式对公民、法人和其他组织特别是管理相对人进行经常性的法制宣传教育。对新颁布的法律、法规、规章，在颁布后的30日内，负责组织实施的行政执法部门应当制定宣传方案并予以实施。

第十条 行政执法部门应当建立执法公示制度，将法定的执法范围、职责、标准、原则、时限、程序及收费依据以专栏、网站、汇编成册等形式向社会公开。法律、法规另有规定的，从其规定。

第十一条 各级政府及其所属部门应当建立行政复议案件、行政诉讼案件报告制度。凡以旗、县、区人民政府、市政府部门为被告的行政诉讼案件，均应在接到开庭通知书10日内将有关情况报告市人民政府。各旗、县、区人民政府、市政府各部门应将本区域、本部门的行政复议、诉讼案件表，每半年向市人民政府报送一次。

第十二条 行政执法部门应当采取措施落实重大行政处罚备案、规范性文件备案审查制度。旗、县、区人民政府实施或者批准、同意有关部门做出的重大行政处罚，应当自做出之日起15日内报市人民政府备案。具体程序按《内蒙古自治区重大行政处罚备案办法》办理。规范性文件备案审查按《内蒙古自治区规范性文件制定和备案审查办法》办理。

第十三条 建立健全听证制度。行政机关依法做出责令停产停业、吊销许可证或者执照、对公民处以2000元以上、对法人或者其他组织处以30000元以上罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。组织听证要按照《内蒙古自治区行政处罚听证程序规定》进行。

第十四条 行政执法部门应当建立执法层级监督制度和执法检查制度。执法检查通过普查和抽查进行，同时，对责令整改的违法行为，应当定期进行监督检查。

第十五条 行政执法部门不得违法要求公民、法人或者其他组织履行义务；不得对行政执法人员规定罚没指标；不得将罚没收入与执法部门的奖金和经费挂钩，不得截留罚没收入。

第十六条 行政执法部门应当严格按照法律、法规、规章的规定，及时办理公民、法人和其他组织有关行政执法的举报、投诉和申诉，不得拒绝和拖延。

第十七条 行政执法部门在查处行政违法案件时，发现已构成犯罪的，应将案件及时移送司法机关处理，不准以行政处罚代替刑事处罚。

第十八条 行政执法部门要根据法律、法规、规章的规定和执法工作的需要，建立、健全专门执法机构，配备相应的执法人员。


第三章 行政执法人员责任

第十九条 行政执法人员必须具备良好的政治、业务素质和职业道德，身体健康，具有胜任工作的业务知识和法律知识。曾因犯罪受过刑事处罚或曾被开除公职的人员及其他不适宜从事行政执法工作的人员，不得从事行政执法工作。

第二十条 行政执法人员必须秉公执法、文明执法，模范遵守社会公德，严格依法办事。

第二十一条 行政执法人员必须经过法制培训和专业培训,经考核合格后领取自治区人民政府统一印制《内蒙古自治区行政执法证》方可上岗执法。

第二十二条 行政执法人员执行公务时必须出示自治区人民政府颁发的行政执法证件，按规定着装整齐，佩带证章标志。


第四章 错案责任追究

第二十三条 各级人民政府及其所属工作部门的法制机构，是行政执法错案责任追究的综合协调机构，在本级人民政府、本部门领导下，负责实施错案责任追究的具体工作。市人民政府对本行政区域内重大、复杂的行政执法错案，可以直接予以追究。行政监察、人事等部门应当按照职责分工，配合法制机构共同做好行政执法错案责任追究工作。

第二十四条 各级人民政府法制办及政府所属部门的法制机构，经本级政府或部门的授权，对下级政府及所属部门的行政执法不作为、违法执法行为、不适当的规范性文件及做出的错误的具体行政行为，可以发出《行政执法督查通知书》，责成限期纠正，或者依法予以撤销、变更。行政机关应当自收到《行政执法督查通知书》起15日内将纠正情况书面报告发出《行政执法督查通知书》的法制机构。

第二十五条 行政执法错案范围：

（一）经人民法院终审判决，裁定撤销的具体行政行为；

（二）经同级人民代表大会及其常务委员会、上级行政机关、复议机关撤销或纠正的行政行为；

（三）在行政执法检查中发现并认定有错误的行政行为；

（四）在行政处罚备案中发现并认定有错误的行政行为；

（五）经公民、法人或其他组织投诉、检举和控告，发现并认定有错误的行政行为；

（六）给予行政赔偿的行政行为；

（七）通过其他途径发现并认定有错误的行政行为；

（八）应当作为而不作为的行政行为。

第二十六条 行政执法人员有下列行为之一的，应当追究错案责任：

（一）违法拘留或者违法采取行政强制措施，给公民的人身或财产造成损害、给法人或其他组织造成损失的；

（二）没有法律依据实施行政处罚或违反法定程序实施行政处罚的；

（三）擅自改变行政处罚种类、幅度，或者违法委托实施行政处罚的；

（四）实施罚款、没收财物不使用法定单据，违法自行收缴罚款，或者向行政机关返还罚款、拍卖款项的；

（五）将罚款、没收的财物截留、私分，利用职务上的便利索取、收受他人财物，或者使用、损毁扣押财物给当事人造成损失的；

（六）为牟取本单位利益，对应当移交司法机关追究刑事责任的不移交，以行政处罚代替刑罚的；

（七）玩忽职守，对应当制止或处罚的违法行为不制止、不处罚，致使公民、法人或者其他组织的合法权益、公共利益和社会秩序遭受损害的；

（八）法律、法规规定的其他应当予以追究的行为。

第二十七条 经行政执法错案责任追究机构审核确认为行政执法错案的，应当按照下列规定确认并划分责任：

（一）行政执法人员在执法活动中直接做出的具体行政行为出现的行政执法错案，由做出具体行政行为的执法人员承担全部责任；

（二）经审核、批准做出的具体行政行为导致出现的行政执法错案，审核、批准人承担主要责任，行政执法人员承担次要责任，但由于行政执法人员故意隐瞒事实等原因导致审核、批准人失误造成的行政执法错案，行政执法人员承担主要责任，审核、批准人承担次要责任；

（三）经过集体讨论做出的具体行政行为导致的行政执法错案，行政执法机关的行政首长承担主要责任，主张错误意见的其他人员承担次要责任，主张正确意见的人员不承担责任，行政执法人员不承担责任。应当集体讨论的案件不报请讨论的，由批准决定的人员承担主要责任。

（四）因非法干预导致错案发生的，干预者承担全部责任。被委托执法的组织造成的行政执法错案，除按前款规定确认并划分责任外，委托机关的行政首长也应当承担一定的责任。

第二十八条 行政执法人员有本办法第二十六条规定的行为之一的，根据不同情况，视情节轻重，自错案被确认之日起30日内分别做出责令写出书面检查、通报批评、责令改正、收回执法证、调离执法岗位、给予行政处分、依法予以追偿、依法予以辞退等处理。构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

第二十九条 本办法第二十八条规定的处理措施，按下列规定执行：

（一）责令写出书面检查和追偿，由被追究人员所在机关实施。

（二）通报批评、责令改正、收回执法证件，由县级以上人民政府或人民政府法制机构依照监督权限实施。

（三）调离执法岗位、依法予以辞退，由被追究人员所在机关或者任免机关依照管理权限实施。

（四）给予行政处分，由上级行政机关、被追究人员所在机关或者行政监察机关、人事部门依法实施。

第三十条 错案追究机关对行政执法错案应当依法追究责任，有错不究的，市政府法制办责令其立案追究，也可以直接追究。

第三十一条 对直接追究的错案，市政府法制办自发现错案之日起10日内立案。
第三十二条 市政府法制办自立案之日起60日内，将案件审查完毕。情况复杂的，适当延长审查期限，但延长期不超过30日。

第三十三条 市政府法制办对审查终结的案件，经审议做出处理决定，形成《行政执法错案确认书》。

第三十四条 被追究错案责任的人员对错案责任追究的处理不服的，可以按照国家有关规定向做出追究处理决定的机关申请复核或者申诉。受理复核或者申诉的机关应依法及时处理。复核或者申诉期间不停止处理决定的执行。


第五章 考评与奖惩

第三十五条 各级人民政府依据本规定对所属行政执法部门执法责任进行考核；行政执法部门依据本规定对所属执法机构和执法人员进行考核。

第三十六条 各级人民政府对所属行政执法部门行政执法责任的考核纳入领导班子年度实绩考核目标，考核结果作为领导班子政绩内容和领导成员职务升降的依据之一。行政执法部门对所属执法单位和执法人员行政执法责任的考核纳入本部门目标管理，并作为执法单位负责人和国家公务员年终考核内容。

第三十七条 对实行行政执法责任制取得显著成绩的行政执法部门和执法人员，按照行政隶属分别由市和旗、县、区人民政府给予表彰和奖励。

第三十八条 对行政执法责任制执行不力，产生不良后果的行政执法部门及其负责人，市和旗、县、区人民政府要按行政隶属关系分别给予通报批评，并责令限期改正。

第三十九条 对违反本办法不实行行政执法责任制的行政执法部门，市和旗、县、区人民政府要追究其主要负责人的行政责任。


第六章 附 则

第四十条 各旗、县、区人民政府，市政府各部门结合本地区、本部门的实际情况制定实施办法，并报市人民政府备案。

第四十一条 各级人民政府的组成人员应当将本人依法行政的情况作为每年述职的主要内容。

第四十二条 行政执法部门要在每年1月25日前做出上年实行行政执法责任制情况的工作总结，按照行政隶属关系分别报送市和旗、县、区人民政府。市和旗、县、区人民政府根据有关规定对行政执法责任制情况进行监督检查。

第四十三条 本办法由市人民政府法制办负责解释。

第四十四条 本办法自2004年12月15日起施行。





商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务

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　　目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房和按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。
　　最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。而在现实生活中，更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因其地理位置优越，价格相对便宜，吸引了众多二手房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制，又没有很明确的对二手房买卖的司法解释，致使在买卖发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔，要求认定买卖合同无效。那么，这几种房屋的买卖合同是否有效呢？
　　一、房改房买卖合同效力。
　　1．1994年国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
　　2．1999年为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。以成本价购买的住房其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
　　3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效？
　　以尚未办理房产证为由主张合同无效者：其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。张律师认为此说法不正确。主要理由是：虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
　　签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？律师认为如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。
在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。
　　房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。
　　法律规定对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？律师认为《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。
　　我国合同法司法解释一第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
　　总之，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。
　　二．集资房、安居房买卖合同效力。
　　１．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
　　２．按照建设部１９９９年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和２００４年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院２００７年８月７日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
　　３．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
　　３．律师认为，在国务院２００７年８月７日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
　　４．律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在２００７年６月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院发布的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。
　　三．村证房（小产权房）买卖合同效力。
　　１．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。
　　２．在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。
　　３．非本集体内部的成员或城市居民，没有在本集体购房的资格，双方所签订的买卖合同是无效的。即使有的集体出台相关政策，允许外集体或城市居民购买，但村规民约无法对抗法律和行政法规。首先，这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖，而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记，故买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。因此，所签订的合同均为无效。律师提醒那些图便宜的买房者，村证房万万买不得，买房人不会取得房管部门的房产证，得不到法律保护，随时都会被认定为无效，在房屋拆迁时也不会得到充分的补偿。
房改房买卖合同有效吗？
［案情］李某房屋是以成本价在房改中买到的，并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房卖与某，并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁，开发商给出的补偿价大大高于当初李某收取某的房价。李某认为，自己卖出的房屋是房改房，出卖时未经单位同意，且未办理土地变更登记，所以买卖不能成立。李某要求确认买卖合同无效，自己应得拆迁补偿款。为此，双方发生纠纷。
［争议］李某与某关于房改房买卖合同的效力，是本案争议的焦点。李某认为已售公房（房改房）上市时，必须争取原产权单位同意，必须办理土地过户手续，否则就是无效的。某认为，房管局既然为他办理了房屋产权变更登记，就说明交易是合法的，合同应是有效。
　　［律师解析］房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定，以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。
　　本案中李某是以成本价购买的公房，因而其享有完全产权，所以他可以不必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。李某以未经单位同意为由否定交易的效力，是没有根据的。那么李某与某间的交易有无缺陷呢？当然是有的，那就是没有依法上缴土地出让金，没有办理土地使用权变更登记。但是土地使用权变更登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的，没有变更土地使用权只能说明某没有取得土地权，并不因此否定房屋所有权变更的效力。所以李某与某签订的合同经过了房屋登记，是有效的，李某的房屋已转移为某所有，李某不能再享有拆迁补偿款。
　　房改房交易时没有按规定缴纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常常为大家和政府部门忽视的环节。
房改房买卖应注意的事项
　　自今年我市允许房改房正式进入二级市场交易以来，房改房上市交易日益增多，如何确保房改房买卖双方的权益渐受关注。日前，记者就此相关的一些问题走访了市房管处发证办有关人士。
　　据该办副主任介绍，产权证是确定房屋权属的唯一标准。因此，
购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人？若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系？这种关系是否可靠？特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。
　　其次，按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。
　　第三，确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分，如柴火间部分，往往系房东私自搭建，属违章建筑，并不受到法律保护。
房改房买卖须知：
近期，广州市进一步放宽了房改房上市的条件，今后房改房上市售卖无须单位同意，单位也不再享有优先购买权。这一举措标志着广州市房改房交易的彻底解禁，为房改房交易节省了不少时间，房改房上市的速度进一步加快。据了解，这次最后解禁的房改房，其中一部分是1998年与1999年期间为了抢搭福利分房“末班车”而建的，楼龄较短；另外还有一部分环境优美、管理良好的学校等单位的房改房。这些房改房小区大都位于市中心核心地区，地段优势明显，价格较便宜，管理费用也相对低廉，目前老城区一手楼供应量小、楼价居高不下，许多有置业需求的买家将眼光投向了市区内的房改房二手市场。
　　那么，房改房交易有哪些程序？新政策出台之后，在交易过程中还有哪些注意事项呢？本文编者将从这一新政策出发，结合现行房改房交易程序及部分交易案例，阐述二手房改房交易中存在的一些问题，希望能给有心购买二手房改房的买家有所帮助。
购买回迁房宜慎重：
　　先生在荔湾区看中一套回迁房，楼龄10年左右，价格比同等水平的房改房便宜20%左右，但业主还没有拿到房产证，手上只有经房管部门鉴证的拆迁协议、回迁证明和收楼通知书等。先生对房子比较满意，房价又较低，加上房产中介撺掇他说，可以通过“公证赠与”的形式先买下房子，等原业主拿到房产证后在转到先生名下，于是先生便想把房子买下来。后来先生听一个地产界的朋友说，未取得房产证的回迁房不能上市交易，房产中介所说的赠与买房方式事实上存在许多风险。首先，假如回迁房因种种原因领不到房产证，业主就无法转名登记；其次，公证赠与是无偿的，一般只发生在亲戚朋友之间，在二手房交易中，假如原业主在收钱后反悔，买家可能会房财两空；另外，假如原业主有不良贷款的话，法院需要查封其财产，以赠与形式出售的房屋也在查封之列。所以业主在购买回迁房的时候，应注意查看是否有房产证明，假如原业主仅有拆迁协议、回迁证明等而没有房产证的话，最好不要轻易购买。
房改房上市交易程序：
　　新政出台之后，房改房上市交易程序明显简化，凡属房改房买卖、交换、拍卖、抵押的，可由当事人凭房产证直接到市房地产交易所申请办理；属房改房赠予的，可由产权人直接向市房地产估价所申请办理。概括起来，房改房上市交易要经过如下程序。首先，买卖双方向交易所提交有关资料和交易申请。其中买方要提交身份证明等资料，卖方则要提交房地产权证、测绘图、身份证明等资料。交易所向双方出具收据。其次，交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费，卖方持收据到交易所领取《过户通知书》。另外，缴交费用。卖方持《过户通知书》等资料到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。双方按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。最后，交易所向买方核发房产证。

部分不能上市交易的房改房：
　　房改房上市交易彻底解禁，并不意味着所有的房改房都可以上市交易，其中以下几种房改房就不能上市交易：