南平市城市生活垃圾处理费征收管理办法

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安徽省人民政府 省职改领导小组


安徽省关于实行专业技术职务聘任制若干问题的暂行规定
省人民政府 省职改领导小组



根据中共中央、国务院关于实行专业技术职务聘任制的文件精神，结合我省具体情况，现对有关问题暂作如下规定：
第一条 专业技术职务系列的选用问题
各部门、各单位根据专业技术职务系列的适用范围和本部门、本单位专业技术工作的性质、特点和需要，选用有关专业技术职务系列。
专业技术人员根据本单位选用的专业技术职务系列，结合本职工作的性质，申请相应系列的职务。兼做两种专业技术工作的，以主要从事的一种工作确定职务。
科研机构（设计）的科研人员（含自然、社会科学研究人员）和实验人员，原则上应按照科研和实验职务系列条例聘任专业技术职务，也可根据工作性质和特点靠用有关职务系列；如自然科学研究和实验职务系列可靠用工程、农业、卫生等系列；社会科学研究职务系列可靠用经济、财
会等职务系列。各级职称改革领导小组办公室负责做好有关职务系列间的协调工作。
经中央职称改革工作领导小组同意，在专业技术职务聘任时，审计人员靠用会计人员专业职务系列；法医技术人员靠用卫生技术职务系列；计量检定技术人员靠用工程技术人员职务系列；群众文化专业人员靠用图书、博物馆职务系列；水产技术人员执行工程技术人员职务试行条例等。


第二条 对学历要求问题
担任各级专业技术职务一般应具备各职务系列的条例规定的相应学历。凡不具备规定学历的，应通过国家承认的电大、夜大等学校的学习或自学考试委员会组织的考试等途径取得规定的学历。
对长期从事专业技术工作，并于一九八三年九月以前取得职称，现仍在技术岗位上实际起骨干作用者，在评审高一级专业技术职务任职资格时，对学历要求可适当放宽。其中，对一九六0年前开始一直从事专业技术工作，并已取得中级职称的大专、中专毕业生，在评审高级专业技术职
务任职资格时，可不再进行基础理论的测试，由省各职务系列主管部门根据本职务系列的工作性质、特点及任职条件的要求，制定具体考核办法。
对少数确有真才实学、工作成绩卓著、贡献突出者，可不受学历条件的限制，重点考核其业务水平及实际工作能力。具体考核办法按各职务系列主管部门的规定办理。
第三条 对外语水平的要求问题
各职务系列和档次的专业技术职务，对外语水平均有相应的要求。省各职务系列主管部门要根据本职务系列的规定并结合我省的现实情况，制定具体的考试考核办法。
第四条 “待聘高级职务”的设置问题
根据工作需要并考虑专业技术人员的分布现状，在少数人才密集的部门或单位，可在职务限额以外有控制地设置“待聘高级职务”。由厅、局级主管部门提出报告，经省职务系列主管部门审核后报省职称改革领导小组办公室。报告的内容主要为拟设“待聘高级职务”的名称，单位专业
技术人员状况，设置的理由、数额等。经核定后报中央职称改革领导小组审批。经批准的“待聘高级职务”，领取相应的职务工资。设立“待聘高级职务”一定要保证质量，并由报告单位尽快帮助他们联系落实新的工作单位，以促进人才合理流动。
第五条 坚持考核标准问题
任职条件和岗位职责是评审和聘任（或任命）专业技术职务的主要依据，对专业技术职务限额未满，符合相应职务任职条件的人员不足的部门或单位，也绝不能降低标准，必须坚持宁缺毋滥的原则，保留岗位空额，待以后聘任。
第六条 未聘人员的安置问题
实行专业技术职务聘任或任命制度后，对未能在原单位聘任专业技术职务的人员，要根据具体情况区别对待。属于限额已满的要对外输送，促进人才流动；属于专业不对口的，要进行必要的调整；属于不具备相应职务任职条件的，可降职聘任或不予聘任。原单位对上述几种人员仍要继
续关心，热情、积极地支持他们到更需要或更能发挥专长的单位去工作，并帮助联系提供应聘方便，同时要安排好他们的临时性工作。
第七条 离退休问题
1．坚决执行离退休制度
无论是专业技术干部，还是党政干部，不论职务高低，资历长短，凡达到国家规定的离退休年龄的，应一视同仁，按照国家和省里有关文件规定，办理离退休手续。
对已达到国家规定的离退休年龄的专业技术人员，凡符合相应的专业技术职务任职条件的，可先确定相应的专业技术职务，再办理离退休手续。确因工作需要拟继续留任的，应按照国发（1983）第141号、第142号文件规定执行，但聘任的专业技术职务应计入本单位的职务限
额。
2．适当提高部分专业技术干部的退休待遇
根据国发［86］26号文件精神，结合我省的实际情况，在这次专业技术职务聘任工作中，凡是建国前从事专业技术工作，一九八六年十二月卅一日已年满或超过六十周年岁，并于一九八三年九月前取得中级职称，现提出离退休，经省各系列高级职务评审委员会评审符合高级职务任
职条件的专业技术人员，可在确定相应的高级专业技术职务后，办理离休、退休手续。在他们离退休后，可保留已获得的称号，并领取原工资额的百分之百的退休费。对于过去已办理过退休手续，符合上述条件的，也可享受本条规定的待遇，但增加的退休费的时间，一律从一九八六年九月
份起计算。
3．为了发挥已离退休专业技术人员的专长，有关单位可根据工作需要聘任他们担任专业技术职务编制以外的其他职务，并根据国家有关规定领取离退休金以外的合理报酬。
第八条 兼职问题
1．在事业单位担任党政领导职务的专业技术人员，未脱离专业技术工作和专业技术管理工作的，或确因专业技术工作需要，并能履行相应专业技术岗位职责的，原则上可以在本单位内申请兼任专业技术职务，但需经相应评审委员会评审符合相应任职条件，并按规定的程序聘任，其工
资待遇按照相应的规定执行。对有聘任或任命权的行政领导人，其本人的专业技术职务由上级主管部门的行政领导聘任或任命。兼职人员凡执行技术职务工资的应计入本单位职务限额。
2．在党政机关担任领导的专业技术人员兼任专业技术职务问题以及担任党政领导职务的专业技术干部申请到外单位兼任专业技术职务问题，暂不办理。待中央和国家有明确规定后再按规定执行。
第九条 关于少数专业技术人员不占职务限额的问题
1．事业单位中党政领导兼任专业技术职务后，仍执行原行政职务工资的，兼任的专业技术职务可不占本单位专业技术职务限额；
2．对一九八三年九月以前工资达到国家技术六级（含六级）以上的，未到退休年龄的专业技术干部，在这次实行专业技术职务聘任制中，被聘任或任命高级职务的，可不占本单位专业技术职务限额；
3．为了鼓励和支持优秀拔尖人才的脱颍而出，在这次实行专业技术职务聘任制度时，凡45岁以下（含45岁）被聘任相当于教授级职务，40岁以下（含40岁）被聘任相当于副教授级职务或不分正副档次的高级职务的，均可不占本单位专业技术职务限额。
第十条 关于几个具体问题的处理意见
1．在事业单位中直接从事专业技术管理工作的部门，对主要从事专业技术管理工作岗位上的专业技术人员，在国家未制定出管理职务条例之前，目前可根据工作的性质、任命和需要，靠用国家已批准的职务系列，并按照条例规定程序，评聘相应的专业技术职务，并占用本单位专业技
术职务限额。在国家制定出管理职务条例后，再按新规定执行。
2．对原已取得的技师职称的技术干部（不含卫生系列），在这次专业技术职务聘任中，应根据现行规定，经相应评审委员会评审合格后，再聘任或任命相应的专业技术职务。对原明确为工程师级“技师”，但不能履行工程师职务岗位职责者，可保留原技师称号。
3．对一九八二年以来分配的研究生、大中专毕业生未定职称者，在这次聘任专业技术职务时，凡符合相应职务任职条件的，其具备相应专业技术职务资格的时间，分别按各条例规定的晋升年限，从毕业后见习期满转正定级时算起。
4．对“文革”期间入学的大、中专毕业生，凡一九八三年九月前参加全省统考成绩不合格者和未参加统考又未评定职称的，在这次聘任专业技术职务时，按照省各职务系列主管部门的规定办理。
5．停薪留职的专业技术人员，不属于聘任范围；连续病假一年以上的专业技术人员，一般暂缓聘任；外借专业技术人员的职务聘任应在原单位进行；全脱产学习一年以上的专业技术人员，在学习期间，一般暂不聘任专业技术职务。
6．刑满释放、劳动教养期满后在专业技术岗位上工作一年的专业技术人员，如表现较好、符合相应的专业技术职务任职条件的，可以参加评聘。
第十一条 总结验收
各单位专业技术职务评审结束后（含试点单位），由上一级主管部门进行检查，在检查合格的基础上进行聘任工作；检查不合格的，要进行补课，暂不开展聘任工作。对聘任工作结束的单位要进行验收，验收工作拟在各级职称改革领导小组办公室统一组织下，由同级各职务系列主管部
门会同业务主管部门组织验收。各单位在验收合格后，由业务主管部门汇总向省职称改革领导小组写出总结报告，并兑现专业技术职务工资。
验收主要内容：
1．评审、聘任工作是否符合中央、省里文件规定；
2．是否在国家批准的编制范围内设置专业技术职务岗位，职务限额、增资额是否超过上级核定指标；
3．专业技术职务岗位设置是否合理，岗位职责是否健全、明确；
4．实行专业技术职务聘任（或任命）制后，各项工作有无明显进展，广大专业技术人员的积极性有无提高；
5．专业技术队伍结构是否趋向合理；未聘人员是否予以妥善安置。
本暂行规定拟先在我省高教、科研、卫生三个系统和试点单位试行。
本暂行规定解释权在省职称改革领导小组办公室（省科委）。




1986年9月26日
江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则（试行）的通知

宿政发〔2004〕62号


各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《宿迁市物业管理实施细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。




宿迁市人民政府

二ＯＯ四年四月二十八日







宿迁市物业管理实施细则（试 行）



第一章 总则



第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的，要在当地人民政府组织下，有计划地进行综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。

第六条 零星分散物业（含不达规模的物业，原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼，居民自建房屋等）由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理，也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。

第七条 市、县（区）房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级地方政府有关部门和单位，应当在各自职责范围内，共同做好有关管理工作。



第二章 业主自治管理



第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的，可推选业主代表，组成业主代表大会（以下称业主大会）。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1―6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第九条 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积100平方米以下房屋为1票，100平方米以上的每满100平方米为1票。

第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%，不足50%，但使用已超过1年的，应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会，选举产生临时业主委会，临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时，应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十一条 首次业主大会（含首次临时业主大会，下同）应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备委员会，负责业主大会筹备工作。

第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作：

（一）协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容；

（二）确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表，产生的业主代表应当在物业管理区域内公布；

（三）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；

（四）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；

（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（六）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外，还应审议通过以下事项：

（一）业主大会和业主委员会议事规则；

（二）业主委员会日常工作权限；

（三）业主委员会选举办法；

（四）物业管理企业的选聘办法；

（五）物业的有关公共管理规定；

（六）选举产生业主委员会。

第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会，经物业所在地街道办事处初审同意后，自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：

（一） 业主委员会登记确认表；

（二） 业主代表、业主委员会选举办法及选票；

（三） 业主大会审议通过的主要事项。

第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。

第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约；帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题；接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督，积极配合社区建设管理。

第十七条 业主委员会主任享有下列权利：

（一）负责召开主业委员会会议；

（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；

（三）业主委员会授权的其他事项。

业主委员会主任应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；

（二）完成业主委员会交办的工作；

（三）代表业主委员会处理事务；

（四） 接受行政管理部门的培训和指导。

第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定，可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前，物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。

第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。



第三章 物业管理企业



第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。

物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查，并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训，提高从业人员整体素质，实行持证上岗。



第四章 物业管理服务



第二十三条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十四条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预（销）售许可证的前置条件。

新建住宅区物业出售时，物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。

第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

物业服务事项应包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；

（三）日常环境卫生管理服务，包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；

（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；

（五）物业装饰装修的管理服务；

（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；

（七）组织开展社区文化娱乐活动；

（八）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。

物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内，将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。

第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

（一）按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护；

（四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；

（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；

（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核；

（八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（九）发现违反条例、本细则或业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告；

（十）按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项；

（十一）物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。

第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准，积极开展物业管理达标创优活动，提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度，鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准，提高管理服务质量。

第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定，并由物业管理企业按照约定向业主收取；共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。

第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类，按照分类项目制定等级服务质量标准，按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力，自主选择服务项目、服务等级，自主选聘物业管理企业。

第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。



第五章 物业的使用和维护



第三十二条 新建物业在规划建设时，应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后，建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收，未经验收不得交付使用；验收不合格的，应在规定的期限内做好整改工作。

建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的3‰―4‰无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有，由托管的物业管理企业使用；同时提供相应的社区服务用房。

物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库（场）、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用，不得改变用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。

第三十三条 新建物业进行接管验收时，业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。

第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报经规划部门批准。

第三十五条 业主或使用人装修物业，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业管理企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复和赔偿。

第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[2003]163号、[2003]19号文件执行。

第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管，所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

维修基金应当存入物业管理行政管理部门指定的银行，专户存储、专款专用。

第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳代收的维修基金；在办理商品房所有权初始登记时，应当向房地产登记部门提供交款凭证。

第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担：

（一）房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担；

（二）物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支，按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。

物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。



第六章 投诉



第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后，应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的，可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

物业管理行政管理部门受理投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查核实，并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并告知投诉人。



第七章 法律责任



第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。

第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业，物业管理行政管理部门应责令其限期整改；整改仍不到位的，由物业管理行政主管部门降低其资质等级，直至吊销其资质证书。

第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为，业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止，制止无效时，应当向城市管理行政执法部门报告，由其依法处理；违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施，由城市规划管理部门依法处理，有关部门应当配合查处。



第八章 附则



第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。

第五十二条 本细则自2004年5月13日起施行。