第62/99/M号法令:核准《公证法典》

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浅谈预告登记

刘 亮 栾桂平


　　我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
　　所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
　　一、预告登记对不动产买卖的价值
　　预告登记的法律性质，虽然有物权和债权保全性质的争论，但其实质是使被登记的请求权具有物权的效力，以确保对其后发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力。因此，预告登记制度结合了物权法原理和债权法原理的结合，或者说是物权原理向债权领域的扩张或者渗透，对基建工程项目的保障作用无疑具有重要意义。
　　首先，预告登记制度体现了诚实信用原则。由于在不动产交易中，不动产的物权变动需以登记为公示手段，才发生不动产所有权的移转，这就在债权行为的成立与不动产的移转登记之间时常会有一定的时间间隔。在理论上和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的处分、移转等物权行为。预告登记制度正好预防了这种危险，通过预告登记保障了债权人预期所有权的实现。
　　其次，预告登记制度是民法中权利不得滥用原则的具体体现。其对义务人（不动产所有人）处分权的限制，迫使其不能对该不动产进行处分或移转，防止其滥用权利。
　　再次，预告登记制度具有平衡不动产物权变动中当事人的利益的价值。不动产请求权人相比于物权人，后者处于被动和弱者的地位。建立预告登记制度，赋予债权请求权以物权的对抗力，使不动产物权人妨害预告登记请求权的行为无效，平衡了不动产物权变动中当事人的利益，保护交易中的弱者。
　　二、预告登记的效力
　　预告登记具有物权性的排他效力，经过预告登记的请求权不但可以对抗不动产所有人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。从大陆法系国家的立法例来看，对于预告登记制度的效力都作出了相应的规定。
　　我国现行立法在这方面的规定存在空白，致使大量纠纷不能有效解决或陷入认识的误区。如《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售备案制度，但备案具有何种法律效力并无规定，现实司法实践中，既有以预售合同未办理登记备案手续为由认定其无效的，也有认定备案与否不影响合同效力的。因此，明确预告登记的法律效力是建立预告登记制度的核心。
预告登记制度应具有如下项的效力：（1）保全顺位的效力。即预告登记后，被保全的权利的顺位被确定在预告登记之时。例如某甲将自己的房屋买给某乙，但办理房屋产权过户登记的条件还不具备，某乙对某甲的房屋的产权移转请求权进行预告登记，待日后办理房屋产权过户登记的条件成熟而成为本登记时，本登记的效力朔及到预告登记时。（2）保全权利的效力。预告登记后，不动产物权人的处分行为，在妨害预告登记请求权的范围内无效。（3）破产保护的效力。预告登记后，有保护破产的效力，在相对人陷入破产时，排斥他人而保障请求权发生预期的法律后果。这一效力同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求剔除预告登记。
　　预告登记的效力具有独立性、从属性和临时性。预告登记效力的独立性是指，预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力，该登记进行与否，登记是否合乎法律规定，不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。预告登记的从属性是指，应以不动产变动请求权的有效为前提。进行预告登记的不动产变动请求权可能基于合同产生，也可能基于法院指令产生，若该请求权本身的效力存在瑕疵，原因行为无效的情况下，该预告登记亦无效。预告登记的临时性是指，预告登记具有时间性，在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。否则，该权利自动消失，利害关系人亦可主张涂销该预告登记。我国的《物权法》草案第二十一条第二款即规定：“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。”
　　三、预告登记的适用范围
　　何种请求权可进行不动产预告登记应是创设不动产预告登记制度应关注的重点。根据德国民法典和我国台湾地区土地法规定，预告登记的适用范围一般包括移转或消灭不动产物权的请求权和不动产物权内容变更或顺位变更的请求权。
　　我国《物权法》草案第二十一条第一款规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。可见草案界定的预告登记范围是“买卖期房或转让其它不动产物权”，并没有明确具体的范围。根据我国的现实情况，我们认为我国不动产预告登记的范围应包括以下方面：
　　第一，设定不动产物权变动时，不动产本身尚未完成。包括商品房预购及将预购商品房转让中的预告登记、以预购商品房或在建工程设定抵押时进行的预告登记、房屋联建中的预告登记等。
　　第二，不动产本身业已存在，但不动产物权变动被附条件或附期限。例如，甲将房屋出租给乙居住，同时与乙约定，乙的租赁期间届满时，甲将房屋出卖给乙，此时虽然房屋已经现实存在，但乙要获得房屋所有权进行过户登记尚需等到该租赁期结束，为了防止租期结束后甲又改变决定将房屋转让给第三人，乙可以就将来的房屋所有权移转请求权为预告登记。但要注意的是，并非所有的附有条件或附有期限的请求权均可预告登记，只有为预告登记所保全的请求权，即移转、变更或消灭不动产物权的请求权附条件或附期限时，方可为预告登记。
　　综上，应当扩大对登记不动产权利之范围，将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴。以上内容价值大、牵连面广、影响范围大，将其纳入预告登记范围，才能更大限度地保护信赖利益和交易安全，保护市场经济有序地运行，减少和杜绝经济领域的诚信缺失现象，维护交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
江西省九江市人民政府


九江市人民政府关于印发《九江市行政领导干部问责暂行办法》的通知

九府发〔2010〕2号


各县（市、区）人民政府，庐山管理局，九江经济开发区、共青城开发区管委会，云居山—柘林湖风景名胜区管委会，市政府各部门，市直及驻市各单位：
　　《九江市行政领导干部问责暂行办法》已经市政府第41次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　二O一O年四月七日

　　九江市行政领导干部问责暂行办法

　　第一章 总则
　　第一条 为了杜绝行政机关不作为、乱作为、慢作为，促进各级行政领导干部认真履职、依法行政、廉洁自律，进一步强化行政责任，增强执行力，提高工作效能，确保政令畅通，防止和减少行政过错，根据中办发[2009]25号《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》和《江西省贯彻落实<关于实行党政领导干部问责的暂行规定>的实施办法》以及相关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 全市各级行政机关及其所属机构，具有或受委托行使公共管理和服务职能的组织，公立学校、医院、科研院所（中心）等事业单位的领导干部，不履行或不正确履行工作职责，造成不良影响和后果的，依照本办法问责。
　　第三条 问责遵循权责统一、实事求是、公正公平、罚当其责和教育与惩戒相结合、改进工作与追究责任相结合的原则。
　　第二章 问责内容
　　第四条 独断专行、决策失误，有下列情形之一的，应当问责：
　　（一）涉及本地区、本部门经济社会发展，或人民群众的切身利益，或专业性较强的决策事项，不按照规定权限、程序进行决策，造成重大失误的；
　　（二）违规决定采取重大措施，导致群众大规模集体上访或重复上访，或引发其他严重社会矛盾的；
　　（三）违背科学发展观，错误决策，造成重大经济损失、重大人员伤亡、生态环境破坏或环境严重污染，以及其他重大损失的。
　　第五条 滥用职权、违法行政，有下列情形之一的，应当问责：
　　（一）制定、发布与上位法相抵触的规范性文件、决定的；
　　（二）违法设定或违法实施行政许可（审批）、行政处罚、行政事业性收费或行政强制措施等行政行为，违法授权或委托其他组织或个人行使相关职权，造成严重后果或者不良影响的；
　　（三）在政府采购、工程建设、土地出让等过程中，不依法进行招投标或不履行招拍挂等法定程序的；
　　（四）截留、滞留、挤占、挪用救灾、抢险、防汛、抗旱、防疫、优抚、移民、救济、扶贫、国债、人民防空、社会保险、征地补偿等款物或其他财政专项资金的；
　　（五）利用职权向办事人提出不合理要求，获取不正当利益的。
　　第六条 效能低下、执行不力，有下列情形之一的，应当问责：
　　（一）不履行或不认真履行职责，致使一个时期的重要工作任务未完成，影响全局工作进程的；
　　（二）对涉及人民群众生产、生活等切身利益的重大问题不及时解决，或对企业、群众反映强烈的问题不及时改进，拖延懈怠、推诿塞责的；
　　（三）不办理、不认真办理或拖延办理人大代表建议、议案和政协委员提案以及行政复议、行政诉讼、信访案件的；
　　（四）在招商引资活动中，故意刁难、拖延、影响招商引资进程的；
　　（五）对应由几个部门（单位、县市区）共同办理的事项，主办部门（单位、县市区）不主动牵头协调，协办部门（单位、县市区）不积极支持配合，致使工作延误的；
　　（六）对群众的上访、检举、控告、申诉不接待，不依法受理，无正当理由拒绝的。
　　第七条 欺上瞒下、弄虚作假，有下列情形之一的，应当问责：
　　（一）对职责范围内的事项和群众反映的问题在处置中隐瞒真相，歪曲事实的；
　　（二）编报虚假数据、虚假成绩，欺骗上级和公众的；
　　（三）瞒报、谎报、迟报、漏报公共突发事件、重大公共安全和安全生产事故、重大疫情或其他重要情况的；
　　（四）隐瞒案件真相的，歪曲案件事实，瞒案不报，压案不查的。
　　第八条 铺张浪费、攀比享受，有下列情形之一的，应当问责：
　　（一）不从实际出发，不顾财政承受力，违背群众意愿，搞政绩工程、形象工程的；
　　（二）违反规定建盖、装修楼堂馆所或购买、更换单位汽车的；
　　（三）借招商、考察、学习、培训等名义，变相公款旅游的；
　　（四）用公款进行高消费娱乐活动的。
　　第九条 监管不力、处置不当，有下列情形之一的，应当问责：
　　（一）领导班子严重不团结或长期不团结，或领导班子成员发生重大违法违纪问题的；
　　（二）管辖范围内发生滥用职权、徇私舞弊、失职渎职等严重违法违纪行为，或对严重违法违纪行为不管不问，甚至包庇、袒护、纵容的；
　　（三）发生重特大安全生产事故，或重大建设项目出现严重质量问题的；
　　（四）组织大型群众性活动，未采取有效安全防范措施和补救措施，致使发生重大安全事故及事故发生后处置不当的；
　　（五）在发生重大自然灾害、重大疫情和重大突发事件紧急时刻，不能及时有效地进行处理的。
　　第十条 其他需要问责的事项。
　　第三章 问责方式
　　第十一条 问责的方式：
　　（一）口头批评；
　　（二）诫勉谈话；
　　（三）取消当年评优评先资格；
　　（四）责令作出书面检查；
　　（五）责令公开道歉；
　　（六）通报批评；
　　（七）停职检查；
　　（八）劝其引咎辞职；
　　（九）责令辞职；
　　（十）建议免职。
　　以上问责方式或以单独使用或合并使用。
　　采用本条第（七）至第（十）项问责方式的，应当按照干部管理权限和规定的程序办理。
　　被问责的情形构成违反党纪政纪应当追究纪律责任的，移送纪检监察机关立案查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。
　　第十二条 根据被问责情形的情节、损害和影响决定问责方式。
　　（一）情节轻微，损害和影响较小的，对负责人采用口头批评、诫勉谈话、取消当年评优评先资格、责令作出书面检查的方式问责；
　　（二）情节严重，损害和影响较大的，对负责人采用责令公开道歉、通报批评、停职检查的方式问责；
　　（三）情节特别严重，损害和影响重大的，对负责人采用劝其引咎辞职、责令辞职、免职的方式问责。
　　第十三条 有下列情形之一的，应当从重、加重问责：
　　（一）一年内出现2次及以上被问责情况的；
　　（二）在被问责过程中，干扰、阻碍、不配合调查的；
　　（三）打击、报复、威胁、陷害办案人、检举人、控告人、证明人及其他有关人员的；
　　（四）拉拢、收买问责调查人员，采取不正当行为干预调查，影响公正实施问责的；
　　第十四条 发现并及时主动纠正错误、未造成重大损害和影响的，可从轻、减轻问责。
　　第十五条 有下列情形之一的，可免予问责：
　　（一）因下级机关（单位、部门）以及有关人员弄虚作假，致使难以作出正确判断，造成未能正确履行职责的；
　　（二）因适用的法律、法规、规章、政策和有关内部管理制度未作出具体、详细、明确规定或要求，无法认定责任的；
　　（三）已经引咎辞职的；
　　（四）因不可抗拒因素难以履行职责的。
　　第四章 问责程序
　　第十六条 市、县（市、区）政府及其部门通过以下渠道反映有本办法第二章规定情形的，可以启动问责程序。
　　（一）市级以上领导机关及其领导的指示、批示、建议和通报；
　　（二）县级以上人大代表、政协委员通过议案、提案等形式提出的意见、建议；
　　（三）党委机关、行政机关、监督机关和司法机关等提出的意见、建议；
　　（五）公民、法人和其他组织的检举、控告；
　　（六）工作检查和考核中的意见、建议；
　　（七）新闻媒体的报道；
　　（八）其他渠道反映的问题。
　　上述八方面其中之一者，查明事实后，由市监察部门或分管领导决定启动行政问责。
　　第十七条 问责决定部门应责成相关部门和被问责人所在单位主管部门组成调查组进行调查。
　　被调查人应当配合调查。阻挠或干预调查工作的，调查组可以按照干管权限和程序，提请决定暂停其职务。
　　调查组应当听取被调查人的陈述和申辩，并进行核实，如其成立，应当采纳。不得因被调查人申辩而从重问责。
　　第十八条 调查组一般应在30个工作日内完成调查工作，并提交书面调查报告。情况复杂的，经过批准，可延长15个工作日。
　　调查报告包括问责情形的具体事实、基本结论和问责建议。
　　第十九条 对行政领导干部实行问责，应当制作《行政领导干部问责决定书》，写明问责事实、问责依据、问责方式、批准机关、生效时间、当事人的申诉期限及受理机关等。问责决定书应当自作出问责决定之日起10个工作日内送达被问责人及其所在单位和主管部门。
　　问责情况应及时告知提出问责批示、建议的有关单位或个人。
　　第二十条 被问责人对问责决定不服的，可自收到问责决定书之日起15个工作日内向作出问责决定的机关提出申诉。申诉期间，问责决定不停止执行。
　　第二十一条 作出问责决定的机关收到被问责人的申诉后，应当组织相关部门按照程序进行复查或复核，并根据复查、复核的情况，在30个工作日内作出决定。
　　（一）问责决定事实清楚、证据确凿、问责方式适当的，维护原决定；
　　（二）问责认定事实基本清楚，但问责方式不当的，变更原决定；
　　（三）问责认定事实不清楚、证据不确凿的，撤销原决定，并在一定范围内澄清事实、恢复被问责人的名誉。
　　第二十二条 调查组成员与被调查人有利害关系、可能影响公正处理的，应当依法回避。调查人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，导致作出的调查结论与事实出现重大偏差，致使作出错误问责决定的，应当依照有关规定追究其责任。
　　第二十三条 采取口头批评方式进行问责的，由问责决定机关主要负责人在机关全体干部职工大会上进行口头批评。
　　第二十四条 采取诫勉谈话方式进行问责的，由问责决定机关指定专人进行诫勉谈话。诫勉谈话应当由两人以上进行，并作好谈话记录，经本人核对并签字后，归入问责档案。
　　第二十五条 采取取消当年评优评先资格方式进行问责的，由问责决定机关将《问责决定书》送被问责人所在单位和主管部门，由被问责人所在单位和主管部门负责落实。
　　第二十六条 采取责令作出书面检查方式进行问责的，被问责人应当在收到《问责决定书》之日起5个工作日内，将书面检查交问责决定机关。
　　第二十七条 采取责令公开道歉方式进行问责的，被问责人应当在收到《问责决定书》之日起5个工作日内，按《问责决定书》要求的方式公开道歉。
　　第二十八条 采取通报批评方式进行问责的，由问责决定机关在适当范围内进行通报。
　　第二十九条 采取停职检查、劝其引咎辞职、责令辞职、免职方式进行问责的，应当征求市、县政府分管领导的意见，由问责决定机关提出建议，经政府主要领导同意后，报被问责领导人任免机关作出决定。
　　第三十条 被受到问责处理的领导干部对问责决定不服的，可自收到问责决定书之日起15个工作日内向作出问责决定的机关提出申诉。作出问责决定的机关在收到被问责人的申诉后，应当及时安排不是原调查人员的两人承办，并根据复查、复核情况，由原决定机关在30个工作日内作出维持、变更或撤销原问责处理的决定。申诉期间不停止问责决定的执行。
　　第三十一条 上级机关对领导干部问责另有规定的，从其规定。
　　第五章 附则
　　第三十二条 市监察局、市人事局负责本办法的解释工作。
　　第三十三条 本办法自发布之日起施行。