关于印发《进一步规范医疗机构药品集中采购工作的意见》的通知

上一篇: 印发江门市农村部分计划生育家庭节育奖励办法的通知
下一篇: 国家税务总局关于修订2009年消费税统计报表的通知

北京市人民政府


北京市房屋买卖管理暂行规定
　京政发〔１９８８〕８２号　９月１５日


　　为维护本市房屋买卖的正常秩序，保障买卖双方的合法权益，根据国家和本市有关规定，作如下规定。


　一、　凡本市城区、近郊区和远郊县城、建制镇、工矿区内公有房屋、私有房屋的买卖，除本市另有规定者外，均按本规定管理。


　二、 本规定所称房屋买卖是指房屋的有偿转让、房屋产权的交换、以房屋作价
投资、以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等。


　三、　市房地产管理局是本市房屋买卖管理的主管机关。区、县房地产管理局负责本辖区内房屋买卖的管理工作。
　　市、区、县房地产管理局设立房地产交易所，负责房屋买卖的审查和登记过户等项工作。


　四、　出卖房屋的单位和个人，必须持有房屋所有权证和其他有关证件。房屋开发经营企业出卖商品房，必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。
　　出卖房屋，必须遵守下列规定：


　（一）　出卖国家或单位以各种形式补贴购、建的房屋，在同等条件下，房地产管理局所属房屋经营部门或原出售单位有优先购买权。


　（二）　出卖已出租的房屋，须提前３个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。


　（三）　出卖共有房屋，出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明。在同等条件下，共有人有优先购买权。


　（四）　遵守本市其他有关规定。


　五、　个人购买房屋，必须具有本市城镇居民常住户口；农民到郊区集镇购买房屋，必须符合市人民政府《关于农民进入集镇落户问题的若干规定》的条件。单位购买公房，必须有市级主管部门或区、县人民政府批准的证明；单位因特殊需要购买私有房屋的，房屋在城区、近郊区的，须经市房地产管理局批准，房屋在远郊区的，须经房屋所在地的区、县人民政府批准。
　　购买房屋，必须遵守下列规定：


　（一）　购买卖方已出租的房屋，应与原承租人重新签订租赁合同，不得单方变更或终止租赁合同。


　（二）　个人购买住房，按家庭人口计算，新购部分与原住房面积之和，平房一般人均不超过２０平方米，楼房不超过３０平方米；购买非居住用房，限购一处。


　（三）　单位购买房屋，必须本单位使用（包括向本单位职工出售、出租住房）。


　（四）　遵守本市其他有关规定。


　六、　下列房屋。不准买卖：


　（一）　无合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋）。


　（二）　有产权争议的房屋。


　（三）　经批准征用或划拨的建设用地范围内的房屋。


　（四）　经人民法院裁定限制产权转移或经市人民政府批准代管的房屋。


　（五）　市人民政府规定其他不得出卖的房屋。


　七、　单位向本单位职工出售住房或房屋经营单位出售商品房的房屋买卖价格，按本市有关规定执行。其他房屋买卖价格，可由买卖双方按照房屋的质量、用途、所处地段等不同情况协商确定，但最高不得超过市人民政府规定的限价标准。


　八、　买卖房屋，双方须签订房屋买卖合同，并在１个月内持房屋买卖合同和本规定第四条、第五条规定的有关证件，到房屋所在地的房地产交易所办理买卖过户手续。买卖一方为华侨或香港、澳门、台湾同胞的，到市房地产交易所办理买卖过户手续。
　　负责办理房屋买卖过户手续的房地产交易所，应根据本规定审查买卖双方的资格，符合规定的，给予办理房屋买卖过户手续。


　九、　房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，按下列规定办理房屋产权转移登记，申领房屋所有权证；自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。


　（一）　购买私有房屋的，应在３个月内到市房地产管理局或房屋所在地的区、县房地产管理局登记。


　（二）　购买公有房屋的，应在１年内到市房地产管理局或房屋所在地的区、县房地产管理局登记。


　（三）　买方为华侨或香港、澳门、台湾同胞的，按本条第（一）项规定的期限，到市房地产管理局登记。


　十、　买卖双方或一方本人因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书，委托代理人代为办理。


　十一、　房屋买卖成交后，买卖双方应向房地产管理局缴纳下列税费：


　（一）　契税。


　（二）　手续费，按成交价或最低保护价的２％缴纳，由买卖双方各缴纳一半。


　十二、　房屋买卖双方在办理房屋买卖过户手续和产权转移登记中，隐瞒真实情况的，一律不予办理；已经办理的，由房地产管理局确认该房屋买卖无效，追缴已发放的房屋所有权证。


　十三、　禁止私下买卖房屋或变相买卖房屋；禁止高价买卖或变相高价买卖房屋；禁止在房屋买卖中隐瞒房价、偷漏税费；禁止非法倒卖房屋和非法居间牟利等活动。


　十四、　违反本规定的，由房地产管理局给予以下处罚：


　（一）　不按规定办理买卖过户手续和产权登记，私下买卖或变相买卖房屋的，处买卖双方成交价１倍以下的罚款。处罚后按规定进行审查，符合条件的，限期补办手续，不符合条件的，不予办理过户手续。


　（二）　违反房屋买卖价格管理规定，高价买卖或变相高价买卖房屋、隐瞒房价的，没收非法所得，并处买卖双方非法所得２倍以下的罚款。


　（三）　非法倒卖房屋或居间牟取暴利的，没收非法所得，并处非法所得２倍以下的罚款。对倒买倒卖房屋，情节严重的，经报市房地产管理局批准，可以按规定房价强制收购其房屋。


　十五、　受处罚的单位或个人对区、县房地产管理局处罚决定不服的，可于收到处罚通知书之日起１５日内向市房地产管理局申请复议；逾期不申请复议的，即按原处罚决定执行。


　十六、　各级房地产管理局和房地产交易所的工作人员，必须严格执行本规定。凡有无理刁难、索贿受贿、徇私舞弊的，给予行政处分，并退出受贿财物。构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　十七、　本规定执行中的具体问题，由市房地产管理局负责解释。


　十八、　本规定自１９８８年１０月１日起施行。１９８４年８月１１日市政府发布的《北京市贯彻实施＜城市私有房屋管理条例＞若干具体问题的规定》和１９８６年４月２６日市政府办公厅转发的《关于加强城市私有房屋买卖价格和单位租用私有房屋租金管理的暂行规定》中关于对违反房屋买卖管理规定的行为的处罚，均按本规定第十四条修订执行。


律师事务所律师队伍建设及律师发展阶段研究

山西省华晋律师事务所 迟 菲


律师事务所是律师执业的机构，律师是律师事务所最宝贵的资源与财富，二者相辅相成。律师队伍建设的好坏直接关系到一个律师事务所的核心竞争力的强弱，因此，对律师队伍建设的研究是律师事务所管理理论的重要内容之一。

一、事务所律师队伍建设总述
事务所要实现品牌化、规模化发展，必须依据“让最合适的人做最合适的事”的原则对律师进行适当的划分。事务所各律师应当依据自身的综合素质与发展阶段进行定位，并努力向自己希望达到的人力资源层级努力。
律师队伍的划分应当以给律师一个科学合理的发展阶梯为目标，使每一个律师经过“打基础阶段—提升技能阶段—树立品牌阶段”三个阶段的发展，最终成为品牌律师的阶梯式发展过程。律师通过遵守事务所的律师队伍安排，能在扎实的基础上充分提高，最终提升全所人员的素质。
在打基础阶段的律师应当首先明确律师是一项需要不断学习的事业，不是一夜暴富的捞钱手段。这一阶段的律师要戒掉浮躁心理，踏踏实实，虚心刻苦。在充分掌握法律基础知识的前提下，学习如何同当事人、法官以及合作律师进行交往，如何提升律师的人格魅力与亲和力，如何提高当事人信任度，如何提高自身在法官心目中的地位。这一阶段在接案时要研究如何对当事人出于自己一方的愿望提出的同法律规定相抵触的请求进行合理的解释，如何让当事人接受自己的观点并给与配合，如何让当事人产生信任并最终委托。在办理案件过程中，要及时同当事人进行沟通，及时了解案件的进展情况，并及时将做过的工作以及成果向当事人进行说明。在案件的进展与自己预测出现偏差时，如何同当事人进行解释，如何解决这些偏差，如何避免当事人的不信任甚至不满。在案件代理完毕后，要同当事人保持一定的联系，要进行一定的回访，以保持已经同当事人建立的良好关系，最终达到当事人满意。
在提升技能阶段要在坚实的基础上更进一步，深入探究法律规定的根源，要知其然更知其所以然。要对法律条文的立法背景及相关法律理论作更深层次的探讨，要对法律程序了如指掌，要能将法律基础理论同法律实践良好的结合。要充分了解法院及公安、检察等机关的人员构成，这些部门处理案件的内部流转程序，各部门以及部门内的各种制约关系，了解党委、人大对案件的督办与监督程序。了解当事人委托时的心理，了解当事人所处的社会背景以及目前的处境，了解当事人的社会关系以及当事人的社会关系中对本案以及自己承办其他案件有所帮助的部分。这一阶段在接受委托时要了解当事人的各种背景，要总结各种类型当事人的特点，要根据不同的当事人采取不同的谈判技巧，要体会、把握同当事人探讨案情时对案件分析的“度”，要通过同当事人的简单接触抓住当事人最为困扰的问题，要简明扼要地指出困扰当事人难题的解决办法，但要避免将办案细节过多的透露，以避免当事人自己办理案件。在接案时，应当简单叙述公检法部门办理案件的流程，让当事人体会到律师的专业与实力。在案件代理过程中，应当根据案件的办理情况，特别要考虑法律以外因素对案件的影响，科学设计办案思路，通过对办案单位内部流程的运用以及通过党委、人大等监督部门的运作，达到事半功倍的效果。同时，要严格遵守律师执业道德与律师职业纪律。在案件代理完毕后，对于优质的大客户，应当定期进行联络，并在客户一些重大法律事件发生之前提醒客户，以维护、开拓更多的市场份额。
在树立品牌阶段要在深厚的法律功底的基础上，对某些法律进行深入细致的专题研究，从而成为某一法律领域的专家。对某一领域的法律运用自如，游刃有余。在这一阶段，要注重同当事人以及办案部门的交往，要形成自身独有的办案风格。在同当事人以及办案部门的交往中，要充分展现自己的法律素质以及人格，要赢得当事人以及办案部门对自己认可与尊重。认可与尊重来源于律师自身的品德、业务素质、为人处事的方法、社会资源、思维方式、职业理念等等因素的综合评判。因此，在这一阶段，接案时律师必须对案件认真分析，综合案件的具体案情以及双方现有证据、当事人各方的力量对比，对案件做出科学、客观地分析。运用自身的法律功底以及对办案机关甚至对具体办案人员的充分了解，给当事人作出科学合理的解释以及较为准确的预测。让当事人充分感受的律师的执业理念，感受到律师的高尚品德，并让当事人体会到律师的办案风格。在案件办理过程中，要研究如何同各种力量进行斡旋，如何平衡、处理各种社会关系对案件的影响，如何在制约办案人员的同时，保持同办案人员的良好关系，如何让办案人员对律师的人格以及业务水平给与很高的评价。要让当事人在办理案件的每一个环节了解自己所做的工作，了解这些工作的必要性以及取得的效果。在当事人同办案人员之间取得良好的口碑，从而树立自身的品牌。

二、律师队伍安排的具体架构
综合以上指导思想，律师事务所科学的队伍结构安排具体如下：
（一）、案源开拓与业务攻坚、指导队伍
这支队伍应当由品牌律师组成。其主要职责为组织开拓事务所案源，组织事务所业务研讨，代理重大业务进行业务攻坚。
其具体工作如下：1、组织、策划事务所整体形象展示及宣传，提高事务所的知名度与美誉度，提升事务所承接案源能力；2、有计划、有目的地对大客户进行业务拓展，开发大客户案源，解决事务所基本案源保障；3、对大型案件进行攻关，承揽具有重大社会影响的、有良好经济效益的案件；4、对事务所指派案件进行指导，协助具体承办律师克服其自身无法克服的困难。5、为核心办案队伍中律师需要协调的关系进行联络与介绍，协助核心办案队伍进行斡旋。6、为基础办案队伍提供业务指导，提供案源，并在必要时协调有关部门。
（二）核心办案队伍
这支队伍由树立品牌阶段的律师组成。其主要职责是接受事务所指派，承办事务所以开拓的大案、要案以及对事务所有重大意义的案件。
其具体工作如下：1、服从事务所安排，具体完成提升事务所品牌的各项工作；2、在事务所安排下，参与对大客户的市场开拓工作，完成具体的开拓任务；3、在事务所统一安排下，承揽、完成社会影响重大、有良好经济效益的案件；4、具体承办、完成事务所指派案件的代理工作，完成法律文书的起草，完成法定程序的代理，协调各方关系，完成代理全部工作并及时将工作内容告知事务所及当事人。5、在遇到无法克服的法律难题及无法协调的关系时，及时同事务所业务攻坚、指导队伍取得联系，探讨案情，制定代理方案。由事务所业务攻坚、指导队伍引荐，由核心办案队伍同有关人员进行公关，协调案件遇到的阻力。6、积极开拓案源，为事务所基本办案队伍提供案源。
（三）基础办案队伍
基础办案队伍由处于打基础阶段与提升技能阶段的律师组成。其职责为承办基础性案件，在业务攻坚、指导队伍与核心办案队伍的指导下，承办具体业务。基础办案队伍主要承办事务所指派的，法律关系明确、标的较小、代理结果对事务所无重大不良影响的业务。
其具体工作为：1、为事务所业务攻坚、指导队伍以及核心办案队伍提供辅助工作，接受前两类队伍的指导。2、在前两支队伍的指导下，完成所派基础案件代理的全部程序；3、受事务所指派，完成调查取证业务以及代为出庭；4、充分发挥自身能力承办案件并完成必要的斡旋工作。在必要时，请求业务攻坚、指导队伍以及核心办案队伍给与各方面的协助；5、积极主动向业务攻坚、指导队伍以及核心办案队伍学习、求教。

律师事务所通过合理的律师队伍结构安排，将现有人员依据自身的实际综合素质，科学合理的评估自己处于律师发展的阶段，并相应的充实到相应的办案队伍中。事务所将依据个人的意愿以及实际情况，确定业务攻坚、指导队伍以及核心办案队伍的人员，其余律师为基础办案队伍人员。各队伍人员在经过充分的努力与实践后，可申请加入更高层次的办案队伍。事务所也将依据个人发展的实际情况，安排各队伍人员晋升。
律师事务所通过科学合理的律师队伍建设，可以促使本所律师对自己的综合素质有正确、科学的认识，促使大家通过扎实、努力的工作创造每一个人自己的品牌，从而创造事务所的品牌。望大家清醒地认识现状，积极努力的工作，通过本所人力资源晋升机制，使大家都成为品牌律师。最终实现事务所同律师双赢的良好局面。