热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

律师文化的定位与发展/陈志远

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 20:10:15  浏览:8175   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
           律师文化的定位与发展
                  ——以浙江为例

        陈志远 浙江省司法厅 , 陈罗兰 浙江省律师协会

  在汉语中,“文化”实际上是“人文教化”的简称,南北朝《曲水诗序》中的“设神理以景俗,敷文化以柔远”,这里文化是指中国王朝的文治和教化总称,汉朝刘向《说苑》亦有“文化不改,然后加诛”之说,同为此意[1]。可见文化应是一个国家治理概念。而现代意义上的文化一词涵义已经变异,通常指的是人类在社会历史发展过程中所创造的物质和精神财富的总和。它包括物质文化、制度文化和心理文化三个方面。相对于物质文化而言,制度文化和心理文化属于不可见的隐性文化,是文化的核心,是一种更高层次的精神追求[2]。以制度及价值观念为主要内容的 “律师文化”就属于这一较高层次文化类别。

律师文化是司法文化的重要组成部分之一。律师最核心、最基础的社会职能在于代表当事人参加诉讼活动。典型的刑事诉讼程序包括中立裁判的审判机关、代表国家提起公诉的检察机关以及代表当事人利益的律师,这样的三方主体形成较为稳定的等边三角形架构;而在民事、行政诉讼活动中,这种诉讼结构并无根本性的变化,仅仅是三角形的一腰换成另一方当事人或者是国家行政机关。正是因为在上述诉讼活动中,各主体所处的不同地位、所代表的不同利益以及所要实现的不同目标,直接决定了不同群体的不同思维形态与精神内核。例如,居中审判的法院必须不偏不倚地听取双方当事人意见、保护双方的合法程序权利,在综合各种有效证据和辩论意见的基础上作出最终裁判,这样的工作内容要求法官群体必须具备“公正”、“无私”、“博学”等人格特征,同时也决定了法官文化的内涵与特征。与法官、检察官等法律人群体相比,律师群体的精神内核既有相似性,例如严格遵守法律、以证据为基础、围绕法律发表观点,但也具有根本性的差异,而这部分特质性的区别就是本文所要探寻的律师 “文化”。

一、律师文化内核的层级剖析

我国律师制度真正肇始于辛亥革命之后,民国时期的律师团体中既有中共党员,如施洋,也有爱国人士,如沈钧儒、史良、沙千里、周新民、韩学章等。伴随着这一制度的发展,逐步形成了中国特有的律师文化。以史良为例,于 1931 年开始在上海执业,在恶劣政治环境中,坚持为共产党员、进步人士和劳苦大众辩护,如邓中夏案、任白戈案、熊氏兄弟案等等,都体现中国律师从诞生伊始就致力于立足法律、利用专业、为苦难群众申冤、为社会沉疴呐喊的道义精神[3]。

有观点认为中国律师文化是律师这一职业群体在社会主义经济政治制度下,在长期的法律服务实践中创造的精神财富的总和[4]。也有观点认为所谓律师文化,是律师事务所基于自身的传统特色、价值理念而形成的自己一整套行为规范和思想模式,应由律师的人文精神、服务宗旨、职业道德、行为习惯、品牌形象、管理制度、工作环境、自主知识产权等一系列因素构成。笔者认为,律师文化是律师这一社会群体在社会主义经济政治制度下,在法律服务实践中形成的,为广大律师认可并共同遵守的价值理念和行为规范的总称。律师文化从层次上划分,又可以进一步区分如下两个方面:(1)初级意义上的律师文化,这种律师文化的核心在于“当事人利益至上”[5],即律师职业的工作内容和性质决定了其一切活动与决策的基本出发点必须是 “维护当事人的合法权益”,在诉讼中依法运用各种程序性规定来捍卫当事人合法权益,在谈判中利用各种法律工具来最大化当事人权益。如果偏离了这一理念,那么就会产生对律师文化的误读。例如,利用当事人的案件大肆炒作,通过网络媒体、电视报刊等影响裁判、提高自身知名度,甚至陈述片面事实、隐瞒真相来诱导公众干预司法,这些都是律师对自身定位不清、对律师文化把握不准的不适当行为,其不仅可能导致司法机关、社会公众对其个人能力、品德的质疑,更可能导致当事人的合法权益受到不利影响,甚至败诉。因此,正确的文化导向是十分重要的。律师是社会游戏规则中的运动员,初级律师文化应以勇于竞争、敢于抗争、诚信经营、热情服务,最大程度的维护当事人合法权益为核心价值[6]。(2)终极意义上的律师文化,是指律师在努力追寻第一层次意义时客观上所产生的社会意义,即律师在司法活动中尽其所能、依法依理主张当事人合法权益,其正是为了与相对的国家公权力(公诉机关、行政机关)或对方当事人相抗衡,将有利于己方的事实、证据、意见和法律规定向法庭作最充分的陈述,在诉辩双方都能向这样的目标努力时,居中裁判者将有条件在充分的法律事实和法律论证基础上作出最公正的判断。因此,律师的行为推动了正义的实现和法治的进步。美国前总统卡特在 1978 年曾说:“世界上,我们的律师高度密集,每500 人中就有 1 名律师,比英国多 3 倍,比西德多 4 倍,比日本多 21 倍。美国就是诉讼多,但我们没有把握说我们的正义就多![7]”所以,律师的文化导向中,必然应当加入正义的因素,缺乏对终极意义的自觉与追求将使得律师初级意义上的目标也难以实现。因此,终极意义上的律师文化应当是维护法律的正确实施和社会的公平正义。一言以蔽之,律师文化分为两个层级,初级层次是维护当事人合法权益;终极层次为维护法律的正确实施和社会公平正义。两个层级的内核都应当是律师文化内核的应有之意,二者不可或缺、有机统一。

二、律师文化基本特征之解读

在律师参与政治程度较高的地区(例如香港),律师被认为是体面而有影响力的职业,他们会关心及参与社会政策的制定及讨论,作出正面的影响。然而,世界不同地区,因为律师的素质参差不齐,出现了许多针对律师的笑话与讽刺文化,集中在律师的见利忘义,没有原则以及高收费上。在司法体制尚不完善、律师职业起步较晚的地区,人们往往只关注律师的收入与付出是否合理,而并不关心律师本身参与社会政策制定、参与经济社会发展方面所发挥的作用。可见,律师文化发展是否健康,也受制于当地政治、经济、传统文化等多方面因素。

(一)政治环境对律师文化的影响。律师职业的政治性是律师的本质属性之一[8]。律师行业生来就与政治具有密不可分的联系。在我国共产党领导的人民民主专政制度下,党的事业至上不仅是司法应当遵循的基本原则,同样也是律师执业的基本核心,因此在律师文化建设中,我国形成了区别于西方资本主义国家的特有模式,即“始终坚持高举中国特色社会主义伟大旗帜,始终坚持以科学发展观统领律师工作,始终坚持律师是中国特色社会主义法律工作者的本质属性,始终坚持党对律师工作的领导”[9]。

(二)经济环境对律师文化的影响。在社会主义建设初期,我国尚未确立市场经济制度,因此那时的律师作为国家公职人员,其性质与司法机关存在一定的模糊性。但是随着市场经济的确立,律师制度也发生了根本性的变化:律师的法律服务作为一种商品在市场上自由流通和交换。市场作为一只看不见的手,将律师资源逐步集中在东部经济发达地区,并主要集中在收益较高业务领域,因此也带来了浮躁、逐利、不当竞争的负面效应,律师文化中呈现出集体无意识性的低迷。而随着我国加入 WTO,中国经济融入世界经济的步伐加快,在越来越多的领域中本土律师需要迎接来自国际同行的挑战和合作,国际大型律师事务所的模式、国际大律师的风采以及外国律师行业的规范为本土律师文化的发展提供了极大的刺激与很好的参考。我国律师文化正随着经济的发展,不断地更新和充实。

(三)传统文化对律师文化的影响。中国儒家文化自古有着轻诉讼、重礼教的传统,以致律师制度在中国古代几乎没有成长的空间。另外,“刑不可知,则威不可测”的愚民主义法制思想也直接禁锢了律师职业的形成。中国的“讼师”萌芽于西周的代理和代书活动,正式出现于春秋,但讼师在职业准入程序、工作领域和社会地位、作用等方面与律师有着根本性的区别。中国律师制度的迟迟出现,与传统文化的制约有着不可否认的关联[10]。律师文化的发展也受到了儒家文化的影响,“和”的理念逐渐萌生,因此,在当今社会律师参与调解、主持和解以及参与信访案件的处理,化解矛盾纠纷也日益频繁。

(四)职业定位对律师文化的影响。律师与医生、教师等在西方都属于传统的精英专业人士,但是这些职业本身也有着较大的差异性:教师以仁爱为价值取向,医生为人道为职业底线,但是律师更多体现的是一种斗争的精神。正如冯·耶林所说的,为权利而斗争不仅仅是主张自己利益的任何一位市民的权利,他同时认为这是旨在为权利而斗争的市民的一项义务。“主张权利是精神上的自我保护的义务,完全放弃权利是精神上的自杀”[11]。律师正是为了当事人在现代社会中争取着最大化的合法权利,而且这种斗争不仅是一种私权,更承载着律师对社会、对法治的职责与义务。

上述因素共同决定了律师文化的五个基本性质:(1)律师文化的政治性。律师制度是近代民主制度的重要组成部分,是政治文明的重要标尺之一。在法治社会,律师是国家政治制度中的一种制约力量,是国家政治生活的参与者,其直接参与并实际影响着国家民主政治制度的运作过程,故律师文化也具有天然的政治属性。(2)律师文化的法定性。律师执业资格、从业范围、权利义务都是由法律明确规定的,因此,这就决定了律师在法律活动中的行为和意见并不代表其个人的价值判断,而仅仅是其依据法律知识所作出的客观认知。(3)律师文化的社会性。律师的产生源于化解社会冲突的需要,律师所提供的法律服务是开放式服务,其服务的对象、领域和方式都具有高度社会熟悉感,因此律师文化较能体现出律师所代表的社会民意。(4)律师文化的专业性。律师作为一个学习时间长、前期投入大、入行门槛高的精英团体,行业准入就要求有较高的专业素养。是故,律师行业本身就具有精英文化与主流基调,所以,律师文化能够获得社会的较高认同,并与司法、检察机关组建共同的法律文化。(5)律师文化的商业性。法律服务作为一种自由流通的商品,使得律师文化必然具有商业的属性,而这种商业性有助于推动律师行业的优胜劣汰、整体提升,同时也有利于律师文化的蓬勃发展,但是这种商业性必须以职业道德和法律规则作为底线[12]。

三、浙江省律师文化的发展现状

浙江律师制度自恢复以来,体现出强烈的浙江文化地域性。以温州为例,80 年代初,温州人在经济领域屡屡自主创新,而有些行为根据当时法律已构成典型的经济犯罪,“八大王”事件震惊全国,温州律师在此之中发挥了重要作用,用法律为经济领域的探索保驾护航[13]。沿承着这样的传统,浙江律师立足本土、求真务实,紧密围绕省委、省政府“八八战略”和“创业富民、创新强省”总战略,以及省委“两新”工委关于加强律师行业党建工作的要求,以确立律师正确的执业理念和职业精神为核心,正在逐步发展能够充分体现浙江精神的律师文化。但是,如前所述,我省律师文化建设尚处于起步阶段,很多阶段性的特征和问题比较突出,主要表现在以下几个方面:

首先,律师文化的内涵与定位不明晰。由于我省律师行业恢复重建的时间较短,律师文化概念的提出也在近几年间,因此对律师文化的内涵还没有沉淀结晶,也没有理论上的抽象提炼。律师文化区别于其他法律文化的特质以及其自身的定位尚不明朗,目前实务界与理论界对此的理解都或多或少存在偏差,有的将司法文化的内涵强加于律师文化之上,有的生搬硬套西方律师制度来阐释中国律师文化[14]。

其次,律师群体对行业文化的认同度不高。由于目前律师行业的竞争存在结构性失衡,经济发达地区律师逐步饱和,过度竞争已经显现,例如杭州、宁波等地,同一地区律师收入差距也较大,出现了律师内部分层。不同地域、不同层级的律师之间难以形成共同的文化认同。与此同时,律师群体本身对律师行业的认同度不够高,职业荣誉感不强,行业归属感不强。再次,律师文化建设对于推动行业发展的作用有待进一步加强。文化是软实力,律师文化建设对律师行业健康快速发展具有不可忽视和不容低估的巨大作用。当前,我省已有律师事务所1014 家,律师11429 人,每万人口律师比已突破2.0。律师行业发展逐步进入深水区,每一个进步和提升需付出更大的努力。因此,更加需要一种积极向上的文化来统领和引领律师行业的改革和发展。

最后,缺乏切实可行的律师文化发展方案及对策。律师文化的发展不是一蹴而就的,正如我国经济社会发展需要根据不同时期的具体国情制定出五年规划。律师文化发展亦是如此,需要司法行政机关和行业协会结合不同时期制定出文化发展规划。

与此相对的,当下我省律师文化发展也存在着诸多利好因素:《中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决议》及《司法部关于进一步加强和改进律师工作的意见》、浙江省委办公厅、省政府办公厅联合出台了《关于进一步加强和改进律师工作的实施意见》为我省律师文化发展指明了方向;社会主义法治国家建设为律师文化的发展提供了良好的政治基础;正在转型升级的浙江经济,以及“四大国家战略举措”的实施,为律师文化建设提供了良好的经济基础;以“忠诚、为民、公正、廉洁”为主要内容的政法干警核心价值观、以“求真务实、诚信和谐、开放图强”为内容的浙江精神和以“务实、守信、崇学、向善”为内涵的当代浙江人共同价值观,为律师文化建设提供了良好的文化支持。西方发达国家经验表明,国家和市民社会的二元结构形成之后,必然要求作为中介机制的律师群体得到空前的重视和发展。而我国目前这种社会结构正在逐步形成,律师文化必然要迎来发展的春天。

四、西方律师文化历史传承对浙江省律师文化建设的启示

马克思·韦伯曾说过,律师曾经是西方特有的现象。在西欧及其殖民地后裔之外,专门的世俗法律顾问和代理人直到近代才有所闻。律师对这样两种制度——资本主义和“法律理性”现代国——具有决定性的作用,而这两种制度从文艺复兴时期直到当今,把西欧和世界其他部分明显的区分开来[15]。

现代西方律师制度至少应可追溯至古罗马时代甚至古希腊。古罗马人发展了复杂的成文法典以及诉讼制度,包括辩护律师制度,都为近代西方法体系所继承[16]。但是在西罗马帝国灭亡之后,中世纪欧洲律师的地位降低到了历史的低谷,例如在德国早期,为犯罪人辩护会受到某种罪恶感所纠缠,所以刑事辩护律师往往受到社会的歧视,如果接受犯罪人报酬,甚至被视为反社会的行为,因此律师被民众冠以“犹太街的贱业”,被当局视作“司法的瘟疫”[17]。随着罗马法复兴运动,法学教育逐渐受到重视,律师行业也日益兴起,其主要职能也逐渐确定为在法院为当事人进行诉讼,担任辩护人、自诉代理人或告诉代理人。随着资本主义的发展,律师逐渐涉足公司融资并购、商业合同谈判、商标权、专利权等知识产权的维护、一般的不良债权处理等商业活动。而现代西方国家,也有越来越多的律师积极热心于公益,为国家各项政策研究、立法游说乃至社会运动提供相当重要的专业支持。

律师职能的变化也直接决定了西方发达国家律师文化的变迁,以普通法系的代表——英国为例:英国的律师根据其职能分为两类,诉讼律师(barrister),受律师委员会(BarCouncil)管理;事务律师(solicitor),受律师公会(Law Society)管理。两者的资格取得、训练、执业范围以及所受到的管制均有所不同。传统上,两者能够处理的事务范围泾渭分明,只有讼务律师可以代表当事人出庭,事务律师仅能向客户提供法律意见[18]。因此,英国律师的两种类型分别形成了各自的文化内涵,诉讼律师以维护当事人在诉讼中最大权益为根本宗旨,而事务律师则旨在商业活动中为客户争取尽可能多的商业利益。此外,例如美国社会中的人权律师、劳工律师、环保律师等专业律师则更多地致力于国家立法、政策博弈等公共事业,其所形成的行业文化便带有更多的公益色彩。

上述历史给我省律师文化发展提供了重要启示:(1)律师文化建设应当放在战略高度。随着法治进程的推进,法律与社会经济生活的联系日趋紧密,律师也不再仅限于进出法院,而是与经济社会生活的方方面面都发生了紧密的联系。是故,有人称“律师是一个国家法治文明的标志。……律师兴则国家兴——只有律师制度发达了,国家的民主、法制制度才能够更加完善,律师制度的成败关乎国家的兴亡。[19]”基于律师行业对于法治建设的重要作用,我们应当将律师文化建设摆上更加重要的议事日程。(2)律师应当具有较高的社会地位。在西方国家,律师在社会生活中具有重要地位,律师职业是倍受人们尊敬的职业。法国十九世纪的政治思想家托克维尔在《论美国的民主》中认为律师是“平衡民主的最强大力量”,“在行将诞生的民主政治社会负有重大使命”。而正是这种较高的地位,让律师有了强烈的职业归属感和行业认同感,这对形成并传承律师文化是大有裨益的。(3)要认识到律师文化发展的长期性。西方的律师文化发展经历了一个漫长的过程,我国律师文化的发展也必然要经历蹒跚起步、曲折探索、挫折反复等阶段,不可能一蹴而就。
下载地址: 点击此处下载

关于印发马鞍山市招标采购监督管理办法(试行)的通知

安徽省马鞍山市人民政府


关于印发马鞍山市招标采购监督管理办法(试行)的通知

马政[2010]4号


当涂县、各区人民政府,市政府各部门、直属机构,有关单位:

《马鞍山市招标采购监督管理办法(试行)》已经2010年1月11日市政府第49次常务会议审议通过,现印发给你们,望认真贯彻执行。







二〇一〇年一月十六日



马鞍山市招标采购监督管理办法(试行)

第一章 总则

第一条 为加强对招标采购交易活动的监督管理,规范招标采购交易行为,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》、《安徽省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》等法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于在本市范围内依法应当进行招标的建设工程(含水利、交通、港口等建设工程,下同)、政府采购、药品医疗器械采购、国有土地使用权出让、矿业权出让、国有产权转让等项目的招标采购交易活动的监督管理。

前款规定的招标采购项目,均须进入市招标采购交易中心(以下简称市交易中心)进行招标采购评审和交易,特殊情况不能进场的,需报经市招标采购管理委员会批准。

第三条 市招标采购监管局负责对前条规定的招标采购交易活动过程进行监督管理。

市发展改革、住房和建设、水利、交通运输、港口、国土资源、财政、国有资产管理、医疗卫生等有关主管部门继续对招标采购工作依法履行相关行业管理、指导职责,并依法查处招标采购违法违规行为。

各区人民政府、马鞍山经济开发区管委会、慈湖经济开发区管委会按照有关规定,配合做好招标采购相关工作。

第四条 招标采购活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标采购监督管理坚持“管办分离、市场公开、规范运作、统一监管”的原则。

任何单位和个人不得将依法应当招标采购的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标采购。

第二章 监督管理机构及职责

第五条 市招标采购管理委员会作为全市招标采购工作的领导机构,研究制定招标采购监督管理有关制度,协调处理招标采购监督管理工作的重大事项。

第六条 市招标采购监管局履行下列监督管理职责:

(一)贯彻执行有关招标采购法律、法规、规章和政策规定;

(二)制定招标采购交易活动监督管理具体制度,规范招标采购交易行为;

(三)对招标采购文件及有关资料的合法性、程序性、真实性、完整性实行备案审查,对招标采购交易结果履行情况实行监督检查;

(四)建立投标企业、评标专家、代理机构、供应商备选库等相关管理办法,建立招标采购当事人参与招标采购交易活动的诚信档案;

(五)受理有关招标采购交易活动的举报投诉,按照本办法规定调查处理招标采购交易活动过程中的违规行为;

(六)对招标采购活动当事人的投标保证金、廉政保证金、履约保证金缴存情况实行监督管理;

(七)对当涂县招标采购交易活动进行监督指导;

(八)承办市政府和市招标采购管理委员会交办的其他事项。

第七条 市交易中心在市招标采购监管局领导下,为全市招标采购交易活动提供集中、统一、规范的交易平台和服务。主要职责是:

(一)收集、发布招标采购交易活动信息;

(二)提供招标采购交易活动场所;

(三)为招标采购当事人提供信息、咨询等服务;

(四)对交易各方、中介机构进场交易资格进行核验;

(五)为招标采购活动当事人托管投标保证金、廉政保证金、履约保证金;

(六)为进场交易的项目提供由行政管理部门规范样式的中标(成交)通知书,通知书由项目业主或代理机构发出,依法报相关行政监督部门备案、审查;

(七)收集、管理招标采购工作档案资料;

(八)承办市招标采购监管局交办的其它事项。

第三章 工作程序

第八条 需实施招标采购项目的单位,应当在收到项目立项批准文件后,及时将有关批复文件抄送市招标采购监管局和市监察局备案。

各有关行政主管部门应当将经批准的政府采购预算、政府性资金投资、国有土地出让等年度招标采购交易计划及时抄送市招标采购监管局。

第九条 招标采购交易活动遵循以下工作程序:

(一)市招标采购监管局对招标采购人或代理机构申报的招标采购文件进行备案审查;

(二)市交易中心依据市招标采购监管局审查后的招标采购文件,适时发布招标采购信息,按照招标采购文件确定的时间,合理安排实施招标采购交易活动具体场所;

(三)市交易中心根据项目性质,按照市招标采购监管局确定的工作程序,由招标采购人从电脑专家库内随机抽取专家,组成评标委员会;

(四)市交易中心安排招标采购人、招标采购业务代理机构、投标人、评标专家,在市招标采购监管局及相关监督机构现场监督下进行招标采购评审和交易,对评审和交易结果进行公示;

(五)对评审、交易结果公示无异议或异议不成立的,由招标采购人签发确认书,市交易中心提供鉴证,各行政主管部门据此办理有关证照、过户等相关手续。

第四章 监督检查

第十条 重大工程、数额较大或影响较大的招标采购项目应按照国家和省有关规定申请公证机构进行现场公证。

第十一条 任何部门、单位不得以不合理的条件限制或排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇。

第十二条 市招标采购监管局可以采取查阅资料、现场监督、受理投诉等方式对招标采购活动过程进行监督,必要时可向有关当事人调查了解,当事人应当予以配合。

第十三条 任何单位和个人对招标采购活动中发生的违规违法问题,可以向市招标采购监管局或有关行政主管部门投诉举报,市招标采购监管局及有关行政主管部门应当及时作出处理。

第十四条 市招标采购监管局发现招标采购活动当事人有违反招标采购监督管理法律、法规、规章行为的,予以批评教育,责令改正,或建议有关行政主管部门依法处理。有关行政主管部门应当按照职责分工,对招标采购活动当事人的违法行为及时进行调查处理,并将处理结果及时书面反馈至市招标采购监管局。

第十五条 市招标采购监管局建立招标采购活动当事人参与招标采购活动的诚信档案,各有关行政主管部门应当予以协助。对违反诚信的当事人,按照有关法律、法规、规章予以处理,并可在一定的期限内限制其参加政府投资项目的招标采购活动。

第十六条 市监察局负责对招标采购执法活动依法实施监督,对有关行政主管部门及其工作人员履行职责情况进行监察,受理投诉举报;对有关行政主管部门受理涉及招标采购活动的举报投诉情况进行督查;查处有关行政主管部门及其工作人员在招标采购活动中的违规违纪行为。

第五章 责任追究

第十七条 建立健全行政主管部门、监察机关及司法机关等有关单位参加的联合查处招标采购违法违纪行为联席会议制度,形成责任追究的工作合力。

第十八条 招标采购活动当事人有下列情形之一的,由市招标采购监管局责令纠正,并建议相关行政主管部门依法处罚;应当给予政纪处分的,移送市监察局或主管部门追究其责任;构成犯罪的,移送司法机关追究其法律责任:

(一)泄露标底等保密资料,或串通招标、串通投标,歧视和排斥投标人的;

(二)将中标项目全部转让,将中标项目肢解后分别转让,或将中标项目的主体部分、关键性工作分包给他人的;

(三)挂靠有资质、高资质单位并以其名义投标,或从其他单位租借资质证书的;

(四)其他违反法律、法规、规章规定行为的。

第十九条 市招标采购监管局、有关行政主管部门没有按照职责分工履行监督管理职能,有下列情形之一的,由市监察局督促改正,并依照有关规定追究其责任:

(一)对其管理职责范围内的招标采购活动不认真履行监督管理职责的;

(二)对其管理范围内的各种招标采购违规违法行为不及时组织调查处理的;

(三)对市招标采购监管局提出的有关招标采购违规违法问题,不及时组织调查处理,造成不良后果的;

(四)其他违反有关招标采购监督管理规定行为的。

第二十条 市招标采购监管局和其他有关部门的工作人员在招标采购监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、泄露秘密、徇私舞弊、索贿受贿,情节轻微的,由市监察局或其主管部门给予行政处分;情节严重的,依法追究其刑事责任。

第六章 附则

第二十一条 国家、省直接组织的招标采购项目,国家、省另有规定的,从其规定。

第二十二条 建设工程、土地使用权和矿业权出让、国有产权转让、政府采购、药品医疗器械集中采购等项目的招标采购监督管理实施细则,另行制定。

第二十三条 当涂县可以参照本办法,结合实际,制定实施办法。

第二十四条 本办法自发布之日起施行。市政府之前发布的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准

珠海市城市更新管理办法

广东省珠海市人民政府


珠海市人民政府令

第86号



《珠海市城市更新管理办法》已经2012年6月28日八届6次市政府常务会议审议通过,现予以公布,自2012年10月1日起施行。



市 长 何宁卡



2012年8月28日






珠海市城市更新管理办法


第一章 总则

第一条 为服务于珠海建设“珠江口西岸核心城市、生态文明新特区、科学发展示范市”的城市发展目标,规范本市城市更新活动,进一步完善城市功能,优化产业结构,提升城市形象,凸显城市风貌特色,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约集约利用,促进经济和社会可持续发展,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

本办法所称城市更新,是指由符合本办法规定的主体对城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧办公区、旧住宅区、城中旧村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划和本办法规定程序进行整治、改建或者拆建的活动:

(一)危房集中。

(二)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善。

(三)环境恶劣或者存在重大安全隐患。

(四)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求,影响城市规划实施。

(五)已经批准规划设计条件的“三旧”(即:旧工业厂房、旧城镇、旧村庄)改造项目。

(六)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

第三条 本办法第二条第二款第一项规定的“危房集中”,是指相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房或者建筑质量有其他严重安全隐患的建筑较为集中的情况。

本办法第二条第二款第二项规定的“城市的基础设施、公共服务设施亟需完善”,是指城市基础设施、公共服务设施配套严重不足,按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

本办法第二条第二款第三项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”,主要包括下列情形:

(一)环境污染严重,通风采光严重不足,不适宜生产、生活。

(二)消防通道、消防登高面等不满足相关规定,存在严重消防隐患。

(三)经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

本办法第二条第二款第四项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求,影响城市规划实施”,主要包括下列情形:

(一)所在片区规划功能定位发生重大调整,现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符,影响城市规划实施。

(二)属于本市禁止类和淘汰类产业,能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准的,或者土地利用效益低下,影响城市规划实施并且可以进行产业升级。

(三)其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第四条 城市更新应当遵循“科学发展、从容建设、规划引导、多方受益、市场运作、政策支持、有序管理、稳步推进”的原则,保障和促进城市科学发展。

第五条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划,服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。

城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。

第六条 城市更新可以依照有关法律、法规及本办法的规定分别由市、区政府(管委会)、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。

第七条 市、区政府(管委会)应当保障开展组织实施城市更新的工作经费,对城市更新项目提供适当的资金扶持。

城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设,应当从城市建设专项资金中安排相应的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的,根据政府投资项目管理的相关规定实施。

第八条 市城市更新工作领导小组负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市城市更新管理办公室是全市城市更新工作的常设性工作部门,负责统筹城市更新的计划管理,负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。

区政府(管委会)城市更新主管部门依据本办法规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。

第九条 各区政府(管委会)组织辖区内城市更新用地的整理,组织辖区内整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆建类更新项目的实施,对改建类和其他拆建类更新项目的实施进行协调。

市国土资源主管部门负责依法拟订城市更新相关的土地管理政策,负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。

市城乡规划主管部门负责依法拟订城市更新相关的规划管理政策,统筹城市更新的规划管理,制定城市更新相关技术规范,组织编制全市层面城市更新专项规划。

市发展改革主管部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策,统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。

市财政主管部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。

市政府其他相关职能部门及区政府(管委会)相关职能部门,应当根据本办法规定履行城市更新管理相关职责,依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。

第十条 市政府另行制定《珠海市城市更新项目申报审批程序规定》。

第十一条 市城市更新管理办公室、市政府相关职能部门、区政府(管委会)应当积极开展城市更新政策的宣传,加强引导。

街道办事处、居委会等应当积极维护城市更新活动的正常秩序。

第十二条 鼓励金融机构创新金融产品,改善金融服务,通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。

鼓励有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业实施城市更新项目。

第十三条 城市更新单元内的项目缴交的土地出让金应优先用于该城市更新单元周边市政基础设施的建设及整治类城市更新。

第十四条 城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则,推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备,在满足使用功能的前提下,优先使用建筑废弃物绿色再生产品。

鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。

第十五条 市城市更新管理办公室和区政府(管委会)城市更新主管部门应当建立城市更新工作投诉处理制度,对受理的投诉及时进行调查和处理。

第十六条 市、区行政执法部门应当加大工作力度,严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。

第二章 城市更新规划

第十七条 市城乡规划主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划,组织编制全市城市更新专项规划,指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。全市城市更新专项规划应与近期建设规划相衔接,明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。

区政府(管委会)可根据实际需要,在全市城市更新专项规划指导下组织编制相应辖区范围的城市更新专项规划。

第十八条 控制性详细规划应当对其规划范围内的城市更新作以下规定:

(一)城市更新单元的范围。

(二)城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模。

(三)城市更新单元的规划指引。

第十九条 实施以拆建为主的城市更新,应当以城市更新单元为基本单位,以城市更新单元规划为依据,确定规划要求,协调各方利益,落实城市更新目标与责任。

第二十条 对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形,需要进行城市更新的区域,应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下,按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为城市更新单元,制定城市更新单元规划。

一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。

第二十一条 城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划,充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性,并符合以下条件:

(一)城市更新单元内拆除范围的用地面积应当不小于10000平方米。

(二)城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、绿地绿线、历史文物保护紫线、水域岸线蓝线、公共服务设施橙线、道路红线、城市基础设施黄线等城市控制性区域管制要求。

(三)城市更新单元内可供无偿移交给政府,用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当不小于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。控制性详细规划或者其他规划、相关规定有更高要求的,从其规定。

不具备前款规定的条件,但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的,应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究,在计划审批过程中予以专项说明。

第二十二条 划定城市更新单元时涉及下列用地的,依照以下规定分别处理:

(一)政府社团用地、特殊用地,不单独划定为城市更新单元。

(二)除通过城市更新实现用地清退外,被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。

(三)香洲区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元,鼓励香洲区以外的其他各区(功能区)参照执行。按照整村范围划定城市更新单元的,不受本办法第二十一条第一款第一项限制。

(四)未建设用地不划入城市更新单元,但符合本办法第二十三条规定的除外。

第二十三条 未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元,属于国有未出让的“边角地”、“夹心地”、“插花地”的,总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过2000平方米的部分,可以作为零星用地一并出让给城市更新项目实施主体;超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换,在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。

未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元,属于已批未建用地的,在征得土地使用权人同意后,可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。

第二十四条 城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定,依法进行公示、征求意见,涉及产业升级的应当征求相关产业主管部门意见。

城市更新单元规划的编制应当遵循以下要求:

(一)优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

(二)充分尊重相关权利人的合法权益,有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。

(三)研究已批控制性详细规划规定的各类用地性质和开发总量,深化、落实控制性详细规划规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地规划指标和空间布局。

(四)推进文化遗产融入城市发展,改善生态环境和人文环境,凸显城市风貌特色,注重节能减排,促进低碳绿色更新。

第二十五条 实施城市更新可以采取以下鼓励措施:

(一)鼓励城市更新项目发展文化创意产业和建设集办公、会展、商业、酒店、文娱、康体服务为一体的高层次综合服务体。对于用地规模达到5万平方米以上的综合服务体建设项目,按用地规模配套相应比例的住宅(含公共租赁住房);5万平方米≤用地规模<8万平方米的,按照建筑面积的20%配套;用地规模≥8万平方米的,按照建筑面积的25%配套。配套住宅中用于建设公共租赁住房的比例不得少于住宅建筑面积的10%。

(二)鼓励增加公共用地,提高绿地率和绿化覆盖率,降低建筑密度,节约集约利用土地。

(三)鼓励在人口集聚的旧住宅区、城中旧村改造中减少住宅功能,或向城市周边区域覆盖拆建指标。

(四)鼓励城市商业区、工业区周边以及城中旧村城市更新单元用地配套建设公共租赁住房。

前款第二项至第四项规定的具体鼓励措施由市政府另行制定。

第二十六条 城市更新单元规划应当包括以下内容:

(一)城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局。

(二)城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标。

(三)城市更新单元概念性布局规划及单元城市设计指引。

(四)必要的公共服务设施论证、交通影响评价、城市更新经济评估等技术报告。

(五)其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

第二十七条 城市更新单元规划应当根据控制性详细规划所确定的强制性内容要求制定,由市城乡规划主管部门批准后实施。

未制定控制性详细规划地区应当在现状调查研究的基础上,根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划,报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入控制性详细规划的制定。

城市更新单元规划对控制性详细规划的强制性内容作出调整的,须由市城乡规划主管部门上报市政府批准后实施,相应的内容应当纳入控制性详细规划并予以公布。

第二十八条 城市更新单元规划的制定实行计划管理。城市更新单元规划制定计划(以下简称更新单元计划)实行常态申报机制。

单独实施的整治类更新项目,按照本办法第四章规定纳入整治类更新项目计划进行管理;按照已批准城市更新单元规划,纳入拆建类项目一并实施整治的区域,不单独进行计划申报,由拆建类城市更新项目实施主体一并实施。

第三章 城市更新计划

第二十九条 城市更新年度计划包括更新单元计划、已具备实施条件的拆建类和整治类更新项目的实施计划及相关资金来源等内容。其中,整治类更新项目可以单独制定年度计划。

第三十条 各区政府(管委会)可以组织其相关职能部门对辖区内各类需要进行城市更新的项目进行筛选,提出辖区内的更新单元计划和已具备实施条件的拆建类、整治类更新项目的实施计划,向市城市更新管理办公室申报纳入城市更新年度计划。

有关企事业单位、村集体根据实际情况提出符合条件的更新单元计划和更新项目实施计划,经征求辖区政府(管委会)意见后,连同辖区政府(管委会)书面意见及相关材料一并向市城市更新管理办公室申报纳入城市更新年度计划。

第三十一条 未纳入城市更新单元的城市建成区具有本办法第二条所规定情形,具备制定城市更新单元规划相关条件的,各区政府(管委会)可以依据全市城市更新专项规划等相关规划,拟订城市更新单元范围并提出纳入城市更新年度计划的建议,提交市城市更新管理办公室。

第三十二条 市城市更新管理办公室对各区政府(管委会)的申报进行统筹、协调后,拟订城市更新年度计划,按照规定程序公示后,报市政府审批。

需单独制定整治类更新项目年度计划的,市城市更新管理办公室可以单独制定并报市政府审批。

城市更新年度计划采用一年一报和常态申报相结合的形式,符合条件时可随时进行申报,批准后及时纳入年度计划。

城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整。

第三十三条 区政府(管委会)申报的辖区内更新单元计划纳入城市更新年度计划的,由区政府(管委会)组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案,按照规定程序报批。

有关企事业单位申报的更新单元计划纳入城市更新年度计划的,由市城市更新管理办公室组织原计划申报单位拟订城市更新单元规划草案。

第四章 整治类城市更新

第三十四条 整治类城市更新主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。

整治类更新项目一般不加建附属设施,因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的,应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。其相应加建的建筑面积部分免收地价。

第三十五条 整治类更新项目的相关技术规范由有关主管部门组织拟订,报市政府批准后执行。

第三十六条 整治类更新项目由所在区政府(管委会)制定实施方案并组织实施。

依法应当报请有关部门批准或者备案的整治类更新项目,应当履行相关报批、备案手续。

第三十七条 整治类更新项目的费用由所在区政府(管委会)、权利人或者其他相关人共同承担,费用承担比例由各方协商确定。涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境的费用,费用承担比例按照市、区两级财政负担事权划分的有关规定执行。

第三十八条 区政府(管委会)应当按年度制订本区整治类更新项目和资金安排计划草案,由市城市更新管理办公室统筹平衡并按程序报批后组织实施。

已批城市更新单元规划确定的单独实施的整治类更新项目应当优先纳入计划。

第三十九条 整治类更新项目由所在区政府(管委会)编制整治规划,并报市城乡规划主管部门批准。

第四十条 依照有关法律、法规等规定须办理有关建设、环保、水务、消防等许可的,实施单位应当依法申请并取得许可后方可实施整治。

整治类更新项目的计划制定、立项管理、方案审批、资金安排等具体规定,由市城市更新管理办公室会同市发展改革、财政、国土资源、农业、规划建设等部门另行制定。

第五章 改建类城市更新

第四十一条 改建类城市更新划分为功能改变类和建筑主体结构改变类。

功能改变类更新项目是指改变部分或者全部建筑物使用功能,保留建筑物的原主体结构,不改变土地使用权的权利主体和使用期限。

建筑主体结构改变类更新项目是指改变原建筑主体结构,对原建筑物进行扩建、拆除部分建筑物、拆除部分建筑物后重建或扩建,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限。建筑主体结构改变类更新项目可同时申报改变部分或者全部建筑物使用功能。

第四十二条 按照控制性详细规划、城市更新单元规划等已生效规划,土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下,现有建筑物需进行改建的,权利主体可以向市城乡规划主管部门申请实施改建类城市更新。

第四十三条 具有以下情形之一的,不得实施改建类城市更新:

(一)申请将配套服务设施改变功能,改变后无法满足相关配套要求的。

(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能或改变主体结构,改变后不符合保护要求的。

(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆建区域内的建筑物改变功能或改变主体结构的。

(四)建筑物改变使用功能或改变主体结构后,不符合建筑结构安全、城市景观设计,或者不符合公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的。

(五)申请建筑物部分改变使用功能,但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。

(六)建筑物由业主区分所有,业主申请改变建筑物主体结构的。

(七)建筑物由业主区分所有,部分业主申请改变建筑使用功能的,但未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的。

(八)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。

(九)其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能或改变主体结构的情形。

第四十四条 改建类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建,并应当满足城乡规划、环境保护、建筑设计、房屋质量安全、建筑节能及消防安全等规范的要求。

第四十五条 改建类更新项目应当符合产业布局规划,优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。

第四十六条 实施改建类更新项目的土地使用权人应委托有资质的设计单位编制改建项目的设计方案,报市城乡规划主管部门审核并依法办理规划许可变更手续。

第四十七条 完成规划许可变更手续的改建项目,市国土资源主管部门应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同。土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价、完善用地手续。

第四十八条 改建类更新项目实施完成后,申请人应当向市城乡规划主管部门和法律、法规规定的其他部门申请验收审核,按规定办理相关手续后,相关权利主体应当及时向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。

第四十九条 功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定:

(一)功能改变的原有建筑面积部分,按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以批准改建时地价管理规定相应用途标准计算应缴纳的地价,扣减原土地用途及剩余期限以批准改建时地价管理规定相应用途标准计算的地价。

(二)功能改变的增加建筑面积部分,按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价计算应缴纳的地价。

非商品性质房地产转为商品性质的,应当按照有关规定进行审批并另行补缴地价。

功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。

第五十条 改建类城市更新的实施费用全部由申请人自行承担。

第五十一条 功能改变类项目一般不增加建筑面积,因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的,应当按照相关规定取得规划许可文件并按照本办法第四十九条规定补缴地价。加建附属设施的建筑面积不得超过改造前合法建筑面积的10%,且不大于1000平方米。如需加建城市基础设施和公共服务设施的,相应的建筑面积部分免收地价。

第五十二条 改变建筑主体结构类项目,在符合控制性详细规划和建筑物结构安全的条件下,可增加建筑面积,但增加的总建筑面积不得超过改造前合法建筑面积的30%,增加的层数不得超过2层。

增加的建筑面积超过改造前合法建筑面积的10%或超过1000平方米的,应按照提高项目容积率的规定程序办理。其增加或减少的建筑面积应当按照规定核准地价。如需加建城市基础设施和公共服务设施的,相应的建筑面积部分免收地价。

第六章 拆建类城市更新

第五十三条 城市建成区具有本办法第二条第二款规定情形之一,且通过整治、改建等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆建方式实施城市更新。拆建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。

第五十四条 单栋或者零散建筑经鉴定为危房,但无法按照相关要求划入城市更新单元的,不纳入拆建类城市更新。

第五十五条 同一宗地内建筑物由业主区分所有,经专有部分占建筑物总面积90%以上的业主且占总人数90%以上的业主同意拆建的,全体业主是一个权利主体。

城中村拆建的,应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决获得90%以上股东同意。

本办法所称城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

第五十六条 拆建类城市更新项目的实施方式主要包括:

(一)权利主体自行实施。包括项目拆建区域内的单一权利主体自行实施,或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。

(二)市场主体单独实施。项目拆建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。

(三)合作实施。城中村改造项目中,原农村集体经济组织继受单位应当通过土地交易机构公开交易选择单一市场主体,签订改造合作协议合作实施。

(四)政府组织实施。政府通过公开方式确定城市更新项目实施主体,或者由政府城市更新实施机构直接实施。

第五十七条 拆建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的,可以由权利人依据本办法实施拆建;城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的,所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后,形成单一主体:

(一)权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。

(二)权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。

(三)权利主体的房地产被收购方收购。

属于合作实施的城中村改造项目的,单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。

属于以旧住宅区改造为主的改造项目的,区政府(管委会)应当在城市更新单元规划经批准后,组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案,经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后,公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后,形成单一主体。

第五十八条 多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成城市更新项目实施主体的,权利主体和搬迁人应当在区政府(管委会)组织制定的更新单元实施方案的指导下,遵循公开、公平、有偿、合理的原则,在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式,补偿金额和支付期限,回迁房屋的面积、地点和登记价格,搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限,协议生效的时间和条件等相关事项。

搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。没有约定的,相关义务和责任由搬迁人承担。

第五十九条 搬迁补偿安置协议的签订可以由公证机构进行公证。搬迁人应当及时将已签订的搬迁补偿安置协议报市城市更新管理办公室备案。

因履行搬迁补偿安置协议发生纠纷的,应当按照协议约定的争端解决途径,申请仲裁或者向人民法院起诉。

第六十条 拆建类城市更新项目土地使用权出让合同应当明确以下内容:

(一)按照城市更新单元规划,独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地的移交要求。

(二)出让给城市更新项目实施主体的开发建设用地的建设、管理要求。

(三)保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求。

(四)按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求,用于补偿安置的房产不得申请预售。

(五)城市更新单元规划明确及项目实施监管协议约定的其他相关内容。

第六十一条 市、区政府(管委会)可以通过房屋征收、土地和房地产收购等方式对城市更新单元内的用地进行整合,采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地使用权或者成立、授权相关城市更新实施机构具体实施拆建类城市更新项目。

第六十二条 拆建类城市更新项目实施主体在取得城市更新项目规划条件后,应当与市国土资源主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同,并向市城乡规划主管部门申请规划许可。土地使用权期限重新计算,并按照相关规定补缴地价。

拆建类城市更新项目实施主体在取得城市更新项目规划条件后超过一年未使用的,应当在使用前向市城乡规划主管部门申请重新核定。

第六十三条 在项目申请房地产预售时,市房地产登记部门应当就项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况征求相关部门的意见。搬迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。

在项目申请规划验收时,市城乡规划主管部门应当就城市更新单元规划确定的拆除、搬迁等捆绑责任的履行情况征求市城市更新管理办公室的意见,以确保城市更新单元规划落实到位。

第六十四条 市、区政府(管委会)相关部门对城市更新单元规划确定的独立占地的城市基础设施和公共服务设施的建设立项应当予以优先安排,与城市更新项目同步实施。相关部门也可以委托城市更新项目实施主体代为建设,在建设完成后按照有关规定予以回购。

第六十五条 搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产,应当按照经依法公证的搬迁补偿安置协议,以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准,未约定的由协议双方协商并进行补充约定。

按照土地使用权出让合同及项目实施监管协议相关内容,由城市更新项目实施主体建设并无偿移交给政府的相关配套设施,应当以政府相关管理部门为权利人办理登记。

第六十六条 拆建类城市更新项目实施完成后,市产业主管部门应当会同相关部门对项目的产业准入进行监管,保证城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。

对于按照规定的标准缴纳地价的项目,实施完成后实际进驻的产业经市产业主管部门认定不属于市政府鼓励发展产业的,由市产业主管部门责令改正。

第六十七条 拆建类城市更新项目的相关规划、用地、建设等手续由按规定确认的城市更新项目实施主体负责办理并实施项目开发建设,在项目工程竣工验收之前不得转让。

第六十八条 根据城市更新单元规划的规定,城市更新单元内土地使用权期限届满之前,因单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地或者收回土地的,经市政府批准,由市国土资源主管部门采用置换或者收回的方式调整,用地单位或者个人应当服从。采用收回方式的,应当根据用地单位或者个人投入开发和建设的实际情况给予相应补偿。

第六十九条 除依法应当收回的外,市政府可以根据城市更新的需要组织进行土地使用权收购,城市更新单元内的土地使用权人也可以向市国土资源主管部门申请土地使用权收购。

土地使用权收购的程序、条件、价格按照土地储备和土地收购的有关规定执行。

第七十条 根据城市发展需要和全市城市更新专项规划等规划的要求,为实施城市规划,由政府组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城市更新,需要调整使用土地的,政府相关部门应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行房屋征收。

拆建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后,仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认城市更新项目实施主体,经综合判断确有实施的必要性和紧迫性,且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的,可以优先纳入征收范围。

第七十一条 政府根据城市更新项目的实施需要,可以由政府相关部门或者其成立、授权的机构与权利主体签订搬迁补偿安置协议,按照规定的标准对权利主体进行补偿。

具体的补偿形式包括货币补偿、回迁物业补偿及两者相结合的方式等。

第七十二条 市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式,已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时,可以申请由政府组织实施该项目。

政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断,决定是否组织实施。

第七章 文物、历史街区和历史建筑的保护

第七十三条 城市更新单元内已公布为文物保护单位,或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物,在城市更新活动中应严格按照国家、省文物保护法律法规的规定予以保护。在城市更新单元规划的编制和实施时应严格执行文物保护单位或不可移动文物的保护范围和建设控制地带的要求,不损毁、改建、添建或者拆除与文物保护单位或不可移动文物相关的建筑物以及其他设施;不改变与不可移动文物原状直接相关的建筑立面、结构体系、色彩色调、基本平面布局和有特色的内部装饰等,保证不可移动文物的完整。

第七十四条 历史文化街区和历史建筑的保护,应当遵循政府主导、公众参与、统一规划、分类管理、有效保护、合理利用、利用服从保护的原则。

第七十五条 对城市更新单元内是否涉及历史文化街区和历史建筑,由市城市更新管理办公室征求市城乡规划、文物主管部门的意见。市城乡规划主管部门应当会同市文物主管部门,组织对城市更新单元内能够体现城市历史传统风貌和地域文化特征的街区、建筑进行普查,并依据普查结果,制定历史文化街区和历史建筑的初步名录,征求所在地区政府(管委会)的意见,经市城市规划专业技术委员会审议并依法报批后,向社会公布。

第七十六条 市城乡规划主管部门应当对城市更新单元内批准确定的历史文化街区和历史建筑建立历史建筑保护档案。

第七十七条 经批准公布的历史文化街区和历史建筑不得擅自调整或者撤销。因不可抗力因素导致历史文化街区和历史建筑损毁、确已失去保护意义需要调整、撤销的,由市城乡规划主管部门会同市文物主管部门提出意见,经市城市规划专业技术委员会审议后,依法报批。

第七十八条 城市更新单元内批准确定的历史文化街区和历史建筑,城市更新项目实施主体在编制城市更新单元规划草案的同时还应编制历史文化街区和历史建筑的保护规划,经市城市规划专业技术委员会审议后,报市人民政府批准。

第七十九条 在历史文化街区和历史建筑核心保护区范围内除建造必需的附属设施外,不得进行其他新建、扩建活动。禁止改变院落布局、街路格局和景观环境进行建设活动;禁止占用保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路等;对现有建筑进行改建时,应当符合保护规划确定的建设控制要求。

第八十条 经批准在历史文化街区和历史建筑的建设控制地带范围内确需建造历史建筑附属设施的,应当在使用性质、高度、体量、立面、材料、色彩等方面与历史建筑和历史文化街区风貌相协调,不得改变历史建筑周边原有的空间景观特征,不得影响历史建筑的正常使用。新建、扩建、改建道路时,不得破坏历史建筑或改变历史建筑的肌理和尺度。

第八十一条 严格控制在历史建筑上设置户外广告、牌匾、空调、霓虹灯、泛光照明等外部设施。经批准设置的,应当与建筑立面相协调。改建卫生、排水、电梯等内部设施的,应当符合该栋建筑的具体保护要求。

第八十二条 对历史建筑应当实施原址保护,不得擅自迁移或者拆除。 因公共利益需要无法实施原址保护,应当异地保护或者拆除的,经市城市规划专业技术委员会审议、市人民政府批准后,由城市更新项目实施主体按照相关法律法规的规定和市文物主管部门的要求组织实施,市文物主管部门进行验收。

第八十三条 在实施异地保护、拆除历史建筑作业过程中,城市更新项目实施主体应当做好历史建筑的测绘、信息记录等工作,并按照有关规定,及时将档案资料报送相关档案机构。
市文物主管部门应当及时对从历史建筑上拆卸的构件进行鉴定。属于文物的,按照文物管理有关法律、法规的规定处理。

第八章 其他规定

第八十四条 被依法鉴定为危房、需要拆建的单栋建筑,依据城市危房管理的有关规定执行,不需要纳入城市更新年度计划,不专门制定城市更新单元规划。

第八十五条 城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本市有关规定接受处理后,方可作为权属确定的更新对象。

城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物,应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后,方可作为权属确定的更新对象。

第八十六条 城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设。

未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的,可以根据城市更新单元规划一并纳入更新改造,由市国土资源主管部门办理相关手续,出让给其相邻地块的城市更新项目实施主体。出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%,位于香洲区内的不得超过2000平方米。

第八十七条 实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统,或者使其功能部分、全部丧失。

第八十八条 根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求,可以在拆建类项目中配建一定比例的政策性用房,具体办法由相关主管部门另行制定,报市政府批准后实施。

第八十九条 城市更新涉及产业用地的,除应当遵守本办法的规定之外,还应当符合产业升级和其他相关政策。

第九十条 市国土资源主管部门根据城市更新单元规划的规定,在土地使用权出让合同中与城市更新项目实施主体约定配套建设保障性住房、产业用房、基础设施和公共服务设施的内容。

第九十一条 规模较大的城市更新项目可以分期实施。

城市更新项目分期实施的时序、规模等规划控制指标由城市更新单元规划和规划许可文件规定。

分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。

第九十二条 实施城市更新过程中,应当通过发展绿色建筑,营造宜居环境,改善能源结构,推广中水和雨水利用,加强建筑废弃物再利用等多种途径,有效推进节能减排工作。

第九章 附则

第九十三条 在城市更新单元纳入更新单元计划后,其区域内的土地、建筑物不得作为经营性场所,特殊情况的除外。区域内的相关企业应当结合项目实施,在一定期限内办理注销或者地址变更。已批准的城市更新单元规划确定的非拆建区域除外。

第九十四条 相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪行为的,依法追究法律责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

对城市更新项目实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为,应当依法追究法律责任。

第九十五条 有关单位和个人在开展城市更新意愿的调查和征集、土地及建筑物核查、城市更新计划申报、城市更新规划编制与审批、城市更新项目实施主体确认申请等城市更新活动中,有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、炒卖项目、行贿等行为的,相关部门应当及时查处,并责令改正;情节严重的,取消其参与城市更新活动的资格;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

第九十六条 本办法自2012年10月1日起施行。
































不分页显示   总共2页  1 [2]

  下一页


版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1